ČNB a doporučení
Dnes se budeme věnovat otázce tzv. doporučení ČNB, kterými jako regulátor a dohlížitel nad hypotečním trhem ovlivňuje možnosti a podmínky pro získání hypotečního úvěru pro vás jako potencionální žadatele. Jde o „doporučení“, které sice není vymahatelné, ale banky se jím řídí. To je praxe, která je standardní i v zahraničí. Banka totiž musí vysvětlit své stanovisko se doporučením neřídit. ČNB může následně udělat i hloubkovou kontrolu banky.
Co obnáší doporučení a jak se to dotýká podmínek pro Hypoteční úvěr
- Od 10/2016 není možné poskytovat tzv. 100% hypotéky a byla stanovena dvě pásma výše LTV. Nižší pásmo je 0-85 %, vyšší pásmo je 85-95 %, které však může tvořit maximálně 10 % z produkce HÚ banky.
- Od 04/2017 přichází další snížení hranic pásem LTV o 5 % na 0-80 % a vyššího na 80-90 %, které může tvořit 15 % z produkce HÚ banky.
- ČNB již v současnosti předložila další doporučení, ve kterém chce omezovat například i úvěry ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření se díky možnosti nezastavovat nemovitost používá k získání peněz, které vám již banka nemůže půjčit pro nedostatečné LTV. Někteří si dokonce pro dofinancování berou i spotřebitelské úvěry. ČNB také chce zpřísnit podmínky pro prověřování žadatelů a na jejich příjmů. Tento návrh se prozatím projednává ve sněmovně a jelikož i poslanci nepředpokládají, schválení před poslaneckými volbami je pravděpodobné, že se rozhodnutí dočkáme v první polovině roku 2018
Co znamená LTV, LTI, DSTI
LTV (Loan to Value) udává výši úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti/nemovitostí. POZOR: zástavní hodnota se nemusí rovnat kupní ceně.
LTI (Loan to Income) je poměr dluhu k ročním příjmům, a to nejen dluh z HÚ, ale například i kreditky a kontokorenty (i když nejsou používány).
DSTI (Debt Service to Income) porovnává výši ročních/měsíčních splátek a souvisejících nákladů, a roční příjmy dlužníka/domácnosti.
Proč to vše ČNB dělá?
ČNB se tímto snaží regulovat hypoteční boom, který vznikl hlavně nízkými úroky, které banky poskytovaly. Druhým důvodem jsou ceny nemovitostí, které díky vysoké poptávce nadměrně rostou. Otázkou je, zda zpřísnění poskytování hypoték pomocí snížení LTV a vysokých nároků na bonitu klienta, je správná cesta. Již teď se mluví o tom, že výrazně poklesne počet standardních klientů, kteří na hypotéku dosáhnou, a nemovitosti budou kupovat hlavně investoři z důvodu dalšího pronájmu.
Paradoxem je, že ČNB v tuto chvíli vlastně řeší situaci, kterou velkou měrou zavinila právě ona. Intervence kurzu koruny proti euru, umožnily snižování úroků. Banky mají „hodně peněz“, které nevydělávají, a ještě za „uskladnění u ČNB“ musí platit. Proto poskytovaly hypotéky s nízkým úrokem, a to mnoha klientům i investorům umožnilo získat HÚ na nemovitosti. Zda je zpřísnění podmínek pro úvěry řešením či nikoli zřejmě ukáže až čas.
Potřebuje spotřebitel ochranu?
Velkým argumentem ČNB je riziko, že se klient kvůli negativním změnám dostane do nouze, nebude moci splácet své závazky a přijde o nemovitost. „Stává se, že klientům po velkém úsilí pomohu z prekérní situace a oni se po čase opět dostanou dluhů, proto vím, že ani sebepřísnější opatření nenahradí finanční gramotnost a také zodpovědnost,“ dodává finanční poradce Radim Fichtner. Tomuto tématu v oblasti vzdělání se však politici a finanční instituce moc nevěnují.
Podmínky se stále mění
V dnešním článku jsme si ujasnili aktuální podmínky pro získání hypotečního úvěru, kroky které udělala a chystá se udělat ČNB, jako doporučení bankám či snahu o posílení pravomocí ČNB při kontrole hypotečního trhu. Podmínky hypotečního trhu se však měnili a neustále se měnit budou, proto se tomuto tématu jistě ještě budeme v budoucnu věnovat.
Sdílet / hodnotit tento článek