Mám velký stavební pozemek o rozloze několik tisíc metrů čtverečních. Chci si splnit životní sen a postavit na něm rozlehlý dům s velkou zahradou a jezírkem. Zbývá maličkost: získat stavební povolení. Očekávám, že to nebude problém. Na mém pozemku by totiž bylo možné postavit dva nebo tři menší typové domy. Ale stejně narazím. Obce totiž ve svých územních a regulačních plánech nepočítají s výstavbou rozsáhlých nemovitostí projektovaných na míru. Standardem bývají stavební parcely od 600 m2 do 1000 m2, kde lze snadno umístit typový, katalogový dům.
Řada investorů tak skoupí několik parcel, aby je scelila a postavila na nich jedinou vilu. Teoreticky by to neměl být problém. Jeden dům pro jednu rodinu zatíží území méně, než několik menších staveb. Obec se obvykle brání opačnému tlaku, a to rozkouskovat území na co nejmenší stavební parcely a ty zastavět.
Přesto se pravidelně setkáváme s tím, že záměry velkých rezidencí uvíznou v problémech. Například se ukáže, že obec nechce změnit regulační plán tak, aby místo několika domů vznikl pouze jediný. Neochota může souviset s tím, že obec plánuje na mém pozemku protipovodňový poldr nebo silnici. Takový veřejný záměr by se dal vklínit mezi menší domy, ale výstavbu velkého blokuje. Někdy je to jen prostá neochota, protože atypický projekt nelze vyřídit tak „jako vždycky“.
Investoři se pak obracejí na advokáty, aby jejich majetek chránili před znehodnocením a pomohli prosadit výstavbu vysněného domu. Podle našich zkušeností má věc dvě roviny: formální a neformální.
Na formální úrovni je zapotřebí podat žádost o změnu územního, popř. regulačního plánu tak, aby došlo ke scelení stavebních parcel. Pokud obec plánuje na mém pozemku negativní změnu, např. silnici, cyklostezku, nebo poldry, musím uplatnit písemné, podrobně odůvodněné námitky už v procesu přijímání změny územního plánu. Kdo námitky nepodá, nebo jen chabě odůvodněné, výrazně snižuje své šance při přezkumu územního či regulačního plánu u soudu. Obec může jako krajní prostředek uplatnit i vyvlastnění – to však je možné jen v zákonem striktně vymezených situacích.
Neméně důležitá a často zanedbávaná je však také neformální rovina věci. Je třeba mluvit s kompetentními lidmi. Těmi jsou na úrovni územního plánování především členové samosprávy: starosta, radní a zastupitelé. Fungují ne jako odborníci, ale jako lidé s různým profesními zázemím, kteří se při správě obecních věci řídí hlavně laickým, selským rozumem. Připravují spoustu důležitých veřejných projektů, jako je koupaliště, sportovní hala, či revitalizace sídliště. Můj dům v porovnání s další městskou agendou nemá velkou prioritu.
Musím tedy zjistit, který člen samosprávy má při přípravě územního plánu hlavní slovo. Nemusí to být nutně starosta. S kompetentním politikem pak mohu předjednat, jak se má, nebo naopak nemá změnit územní plán, abych mohl dům postavit. Je důležité umožnit mu nahlédnout na stavbu mýma očima, aby to nebyla jen další papírová žádost v řadě. Rozhodně nestačí čekat, až si obec připraví změnu podle svého uvážení a pak svolá veřejné projednání. Tam je většinou pozdě na prosazování úprav.
Důležitým hráčem při neformálním projednávání změn územního plánu jsou úředníci úřadu územního plánování. Obvykle sedí „jedny dveře“ vedle stavebního úřadu a úzce s ním spolupracují. Při přípravě změn územního plánu formálně podléhají zadání a pokynům volené samosprávy. Nemohou však fungovat jako automat, který obratem splní politikům každé přání. Jsou v pozici odborníků, kteří mají hájit veřejný zájem na racionálním využití území. Jejich odborný názor se tak může lišit od zadání politiků (např. naplánovat širší ulici, nebo vybudovat zmíněný poldr). Ale kůži na trh ponese samospráva. Ta rozhodne, zdali naplánuje širokou ulici přes soukromý pozemek. Je to ona, kdo „sáhne“ nebo nesáhne do soukromého vlastnictví a ve volbách dostane od občanů „vyúčtování“.
Z našich zkušeností se ukazuje, že neformální předjednávání změn územního plánu se samosprávou bývá zanedbáváno. Přitom hraje klíčovou roli. Přijímání územních a regulačních plánů je totiž především politický, vyjednávací proces. Vlastníci pozemků v něm nemají právní nárok na vydání či odmítnutí určité změny. Mají však právo na to, aby s nimi bylo jednáno, a to nikoli diskriminačně a svévolně. Jednání napomáhá, když jsou obě strany ochotny hledat kompromis.
Je to velký rozdíl od územního a stavebního řízení, které je v zásadě odborné, apolitické a nárokové. Prostor pro vyjednávání je menší. Když splním zákonem dané podmínky, vyplním formuláře a dodržím technické normy, úřad mi stavební povolení dát musí. Pakliže mi jej nezákonně odepře, mohu se bránit ve správním i soudním řízení.
Pokud se však záměr mého domu „nevejde“ do stávajícího územního plánu nebo se přímo střetává s veřejným projektem, který chtějí místní politici do územního plánu nově prosadit, musím s nimi ihned začít jednat. Formální žádosti a námitky, které by snad stačily v územním či stavebním řízení, zde stačit nebudou.
Sdílet / hodnotit tento článek