Předcházet sporům a dělat dohody, dokud jsou vztahy v pořádku je lepší než spory následně řešit. Podíváme se, jak se na nové okno do stávající stavby dívá stavební zákon a zda je zde možnost zřídit věcné břemeno spočívající v dobrovolném závazku majitele jedné budovy nezřizovat na ní okna směrem k sousedovi.
Stavební otvory ve stavebním zákoně
Ke stavebním otvorům (pod které spadají okna či dveře) je potřeba znát stavební zákon. I v novém stavebním zákoně č. 283/2021 Sb. zůstal požadavek na povolení změny stavby. Nový otvor, okno v obvodové zdi rodinného domu zcela jistě nebude spadat do jednoduchých staveb (tzn. bez povolení) jelikož se tím zasahuje do nosných konstrukcí a mění se vzhled stavby. Na okno do domu bude nutné získat stavební povolení. U toho se budou pak posuzovat technické okolnosti. Okno je požárně otevřená plocha, budou se tedy měnit odstupové vzdálenosti, požárně nebezpečný prostor.
Jak se dnes povolují stavby? Výklad legislativy není jednoznačný, vše závisí na úředníkovi. Zkušenosti z praxe
přečíst článekK dokumentaci stavebnímu povolení se bude soused moci vyjádřit. Pokud by například požárně nebezpečný prostor zasahoval na pozemek souseda, nemusí s tím souhlasit. Na druhou stranu i tento technický požadavek lze řešit, i když za vynaložení vyšších finančních nákladů. Okno by tak možná mohlo i přes nesouhlas souseda vzniknout.
Další možností ochrany dané situace je věcné břemeno, kdy se vlastník stavby dobrovolně zaváže, že okno v této stěně neudělá. Jelikož to ale není jednoduchý případ, zeptali jsme se Sandry Červenkové, advokátky a specialistky na stavební právo. Níže odpovídá.
Ústavní právo vlastnit majetek
Je třeba začít od ústavně zaručeného práva každého vlastnit majetek, kdy vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.[1]
Vlastnické právo je majetkové právo absolutní a působí tedy vůči všem. Tomu odpovídá povinnost všech zdržet se zásahů do vlastnického práva jiného. Vlastník má právo věc držet, užívat, požívat či ji zničit, avšak zejména může v mezích právního řádu se svou nakládat. Na základě právního jednání může tedy vlastník svou věc převést na jinou osobu, tedy věc zcizit[2] či své vlastnické právo omezit.
Věcné břemeno – omezení vlastnického práva
Jedním z nejčastějších typů omezení vlastnického práva mimo nájmu a zástavního práva, je omezení věcným břemenem. Úpravu věcných břemen nalezneme v ustanovení § 1257 a následujícím zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“). Věcná břemena u nemovitostí de facto slouží jako institut zajišťující výkon určitého práva či oprávnění určitého subjektu k dané nemovitosti za situace, kdy není možné či vhodné (například i z ekonomických důvodů) tuto nemovitost koupit.[3]
Jako typická věcná břemena zákon uvádí služebnost inženýrské sítě, oporu cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy, požívací a užívací právo, služebnost bytu a reálná břemena. V zákoně však nalézáme pouze demonstrativní výčet[4] věcných břemen. Zákon rozlišuje služebnosti[5], která obecně spočívají v povinnosti nekonání povinného a na reálná břemena spojená s konáním povinného[6]. Obsah věcného břemene tedy může být sjednán smluvními stranami na základě jejich svobodné vůle v mezích zákona.
Věcné břemeno omezující budování oken
Může vlastník nemovitosti zřídit věcné břemeno spočívající v tom, že nevybuduje okna směřující na pozemek sousední nemovitosti?
V souladu s výše uvedeným by mělo být možné zřídit věcné břemeno služebnosti spočívající v tom, že povinný jako vlastník pozemku/stavby se zaváže ve prospěch vlastníka pozemku „P“ jako pozemku panujícího, že neprovede takové stavební úpravy stávající stavby č.p. x, která je součástí pozemku y, zapsaného na LV xx pro katastrální území yy, (nutno přesně specifikovat), které by spočívaly ve vybudování jakýchkoliv nových stavebních otvorů pro usazení jakýchkoliv oken ve stěně domu č.p. xy[7] a takových stavebních úprav se zdrží. Věcné břemeno by se zřizovalo na dobu určitou, případně neurčitou.
Takové věcné břemeno by bylo služebností, protože vlastník služebného pozemku zavazuje něčeho se zdržet, nikoliv něco konat.
Stavební zákon[8] obsahuje jak normy práva veřejného, kdy vystupuje vždy alespoň jeden subjekt jako nositel veřejné moci, tak normy práva soukromého, které upravují práva a povinnosti osob sobě vzájemně rovných. Věcná břemena jsou pojmem právo soukromé. Ve veřejném stavebním právu platí zásada, že veřejnou moc lze uplatňovat pouze v případech, v mezích a způsoby, které stanoví zákon. Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.[9] V rámci norem soukromého práva může každá osoba v zásadě činit vše, co jí zákon nezakazuje.[10]
Stavební zákon nijak neomezuje zřízení výše specifikovaného věcného břemene a je věcí vlastníka, aby si podle soukromého práva ochránil v rámci legálních možností hodnotu svého majetku. Za hodnotu lze považovat i to, že bude vzájemně posíleno právo na soukromí vlastníků sousedních nemovitostí.
- Článek 11 odst. 1 a 3 Listiny základních práv a svobod
- Prodat, darovat, směnit
- K tomu blíže C.H.Beck Kapitola 21 Věcná břemena, str. 441 dostupné z: „https://www.beck.cz/media/product/documents/VP12_ukazka_kapitola_21.pdf“
- Výčet neúplný
- § 1257 a násl. Občanský zákoník
- § 1303 a násl. Občanský zákoník
- Je třeba přesně vymezit o jakou jde stěnu podle projektové dokumentace
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů
- § 1 odst. 1 Občanský zákoník
- § 1 odst. 2 OZ „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“
Sdílet / hodnotit tento článek