Dnes se podíváme na tato témata:
Mám pozemek: můžu na něm stavět?
Základní požadavek na výstavbu rodinného domu je vhodnost pozemku z hlediska územního plánu obce. Obec má pravomoc regulovat stavební činnost s ohledem na zastavěnost území a své územní plánování. Aby váš dům mohl být povolen a následně postaven v souladu s požadavky stavebního zákona (budeme používat zkratku StavZ), je nezbytně, aby byl pozemek, na němž má být stavba realizována, v územním plánu obce veden jako zastavitelná plocha se způsobem využití této plochy pro zamýšlenou výstavbu záměru (např.: rodinné, smíšené, venkovské, individuální, všeobecné, hromadné nebo jiné bydlení).
Nejprve si proto ověřte aktuální znění územního plánu obce, jestli je váš pozemek evidován jako zastavitelná plocha s vhodným způsobem využití. Územní plán je aktuálně nejčastěji zveřejňován na webových stránkách obce, v budoucnu budou územní plány obcí evidovány v národním geoportálu. S prověřením územního plánu může také pomoci projektant.
Z územního plánu mohou vyplývat též specifické místní regulativy, které mohou ovlivnit celkovou podobu stavby. Může se jednat např. o maximální výšku stavby nebo umístění do území vzhledem k typovému charakteru lokality (např. střechy, dvojdomy, odstupy od sousedních pozemků, proslunění atd.).
Pokud je váš pozemek veden v územním plánu jako zastavitelná plocha pro bydlení, podání žádosti o povolení záměru nic nebrání. V opačném případě je nutné se obrátit na zastupitelstvo obce, v níž se Váš pozemek nachází, a podat podnět na změnu územního plánu. Předmět podnětu představuje změnu využití plochy vašeho pozemku tak, aby váš pozemek byl nově veden jako zastavitelná plocha se způsobem využití pro „bydlení“ (obsahové náležitosti podnětu naleznete v § 109 StavZ, způsoby využití plochy jsou uvedeny ve vyhlášce č. 157/2024 Sb.). V podnětu uvedete své identifikační údaje, název dotčeného územního plánu, předmět a důvod změny (záměr výstavby rodinného domu). Můžete rovněž navrhnout, že část nákladů spojenou se změnou územního plánu ponesete vy, což může pro obec představovat značné finanční ulehčení a motivaci pro změnu příslušného územního plánu. O vašem návrhu pak zastupitelé rozhodnou při hlasování (§ 92 StavZ).
Upozorňujeme, že změna územního plánu je poměrně složitý a časově náročný proces. Zároveň platí, že na změnu územního plánu nemáte jako vlastník pozemku bez dalšího nárok, a může se stát, že obec Vašemu podnětu nevyhoví.
Další požadavky na umístění stavby a její podobu vyplývají z vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Z této vyhlášky vyplývají například požadavky na odstupy mezi stavbami. Podle vyhlášky tak až na výjimky musí být váš rodinný dům umístěn minimálně 2 metry od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.
Specifická pravidla je třeba respektovat v Praze, Brně a Ostravě – tato města mají zmocnění vydat své městské stavební předpisy, které budou závazné pro všechny aktéry výstavby a mohou se lišit od celostátní vyhlášky (v Praze jsou například odlišné požadavky na počty parkovacích míst, než je tomu dle vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu).
Jak se dnes povolují stavby? Výklad legislativy není jednoznačný, vše závisí na úředníkovi. Zkušenosti z praxe
přečíst článekProjektová dokumentace
Na pozemku mohu postavit rodinný dům. Co dál? Stavba rodinného domu je z hlediska StavZ zpravidla jednoduchou stavbou. U takovéto stavby pro bydlení se dle StavZ vyžaduje projektová dokumentace, kterou si musíte jako stavebník opatřit (§ 160 StavZ). Základním předpokladem pro výstavbu rodinného domu je tak zpracování projektové dokumentace, a to pro povolení záměru a následně pro provádění stavby. Projektová dokumentace je souborem schémat a výkresů doplněných textovou částí sloužící jako popis stavby pro potřeby povolení záměru. Projektovou dokumentaci zpracovává projektant, který odpovídá za její obsah (§ 162 StavZ). Projektant je autorizovanou osobou podle autorizačního zákona (zákon č. 360/1992 Sb.) a musí mít tak potřebné vzdělání a autorizaci, tj. není možné, aby projektovou dokumentaci zhotovil kdokoliv.
Projektant připraví projektovou dokumentaci tak, aby byla ve shodě jak s územním plánem obce a jeho cíli, tak i s příslušnou vyhláškou (§ 162 StavZ, vyhláška č. 146/2024 Sb., o dokumentaci staveb). Dle dané vyhlášky musí projektová dokumentace respektovat jednak požadavky na umístění stavby, jednak technické požadavky pro řádné užívání rodinného domu, čímž se rozumí zejména ochrana zdraví a životního prostředí (větrání, oslunění, proslunění nebo vibrace), bezpečnost (před povodněmi, bleskem či stékáním vody) nebo světlá výška místností. Za správnost projektové dokumentace odpovídá projektant, jako autorizovaná osoba.
V dalších dílech se zaměříme na zajištění dalších podkladů, které jsou potřebné pro vydání kladného rozhodnutí stavebního úřadu o povolení záměru – výstavby rodinného domu, samotné řízení o povolení záměru, kolaudaci rodinného domu nebo i dodatečné povolení tzv. černé stavby.
Příští díl poté bude zaměřen na zajištění podkladů žádosti o vydání stavebního povolení. Zvláštní pozornost bude zaměřena na závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření vlastníků dopravní nebo technické infrastruktury (např. vodovody, kanalizace, elektřina nebo plyn) a na způsob jejích získání. Budeme se také zabývat formou samotné žádosti o povolení záměru, tedy jakým způsobem lze žádost podat a co všechno musí žádost obsahovat.
Nenechte si ujít nic z obsahu ESTAV.cz a aktivujte si týdenní e-mailový zpravodaj zdarma. Každý týden vám pošleme přehled toho, co jsme na ESTAV.cz vydali.
Sdílet / hodnotit tento článek