Byty družstevní, které se svým charakterem blíží bydlení vlastnickému, užívané domácnostmi členů družstev, představovaly k datu sčítání 9,4 % z obydlených bytů v ČR.
Výhody družstevního vlastnictví
Bydlení ve vlastním: Pro řadu domácností se s ohledem na současný nárůst cen a zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru stalo pořízení bytu do osobního vlastnictví nedostupné. Nákup družstevního podílu (a tím získání práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu) přitom na realitním trhu vyjde o několik procent levněji. Jen pro srovnání, podle posledních odhadů ceny družstevních bytů v Česku vloni vzrostly na 25 328 korun za metr čtvereční, byty v osobním vlastnictví v ČR ve stejném období zdražily na 28 700 korun za metr čtvereční. V případě středně velkého bytu je tak rozdíl v ceně znatelný.
Jednodušší správa společného majetku: Pokud nevlastníte rodinný domek, nevyhnete se schůzím, na kterých se sousedy řešíte správu společného majetku. V bytovém družstvu se uplatňuje princip jeden člen – jeden hlas – bez ohledu na velikost bytu.
Jednodušší a levnější převod: Většina lidí se za svůj život několikrát přestěhuje. A pokud nechce nemovitost pronajímat, prodá ji. Zatímco u bytu v osobním vlastnictví musíte změnu majitele vložit spolu s kupní smlouvou a cenou za převod do katastru nemovitostí, u družstevního bytu se pouze převede družstevní podíl. Nabyvatel tak získává nájemní právo k danému bytu. Není k tomu potřeba žádný znalecký posudek ani kupní smlouva. Vzhledem k tomu, že se nejedná o klasický převod nemovitosti, nehradíte ani 4 % daň z nabytí nemovité věci.
Větší vliv na výběr sousedů: Bytová družstva skýtají i další výhody. Na celkovou spokojenost s bydlením má bezpochyby zásadní vliv kvalita sousedských vztahů. Legislativa družstvům umožňuje vyloučení neplatičů nebo výrazně problematických spolubydlících. Společenství vlastníků prakticky tuto možnost nemají, soudní řešení navíc bývá často velmi problematické a zdlouhavé a nevymožené dluhy za dlužníka hradí všichni ostatní vlastníci v domě. Družstvo se také vyjadřuje k pronájmu družstevního bytu dalším osobám, ke kterému musí dát svůj souhlas.
Zajištění financování bytu prostřednictvím družstva: Nechcete si brát hypoteční úvěr u banky a stát se tak jejím dlužníkem, nebo nemůžete doložit dostatečné příjmy? Některá družstva již nabízejí financování družstevního bydlení z úvěrů poskytnutých družstvu. Dlužníkem banky je tedy družstvo a vy úvěr splácíte spolu s platbami za užívání bytu. Při převodu bytu nemusíte vypořádávat hypoteční zástavní právo, s převodem podílu přechází povinnost splátky automaticky na nástupce.
Stavební úpravy pod kontrolou: Jak dokládají zkušenosti řady bytových družstev a společenství vlastníků, při rekonstrukci bytu může nechtěně dojít i k zásahu do společných částí (zdí, nosných konstrukcí, systému dálkového vytápění apod.), které mohou mít vliv na statiku domu a další. Při stavebních úpravách družstevního bytu je potřebný souhlas. Při rekonstrukci soukromého bytu má sice vlastník zakázáno zasahovat do společných částí, zákon však nepamatuje na žádnou sankci a toto pravidlo bývá velmi často porušováno.
„Bytové družstvo může na rozdíl od společenství vlastníků podnikat, a tím přijít k dalším prostředkům, které je možné do domu investovat. Může například získávat výnosy z pronájmu nebytových prostor třetím osobám nebo poskytovat služby související se správou domů a bytů dalším osobám. Financováním správy, údržby a oprav domu i z těchto jiných zdrojů se tak snižují členům družstva náklady na bydlení,“ komentuje široké možnosti družstev Jan Vysloužil.
A jaké jsou nevýhody družstevního bydlení?
Samozřejmě jsou zde i některé nevýhody. Zastánci osobního vlastnictví argumentují zejména jednodušším financováním nákupu nemovitosti. Zákon sice umožňuje zastavení družstevního podílu, banky však prozatím na takové bankovní produkty nejsou orientovány a bytová družstva možnost zastavení podílu z důvodu ochrany před neplatiči často ve stanovách vylučují. Výhodnější možnost financování nemovitosti u převodu do osobního vlastnictví na druhou stranu zvyšuje její kupní cenu.
Družstevní vlastnictví komentuje právník Radek Motzke
Družstevní byt je plnohodnotný a často levnější způsob zajištění bydlení. Vyžaduje však pečlivé přezkoumání ze strany právníka, zda osoba nabízející ke koupi podíl v bytovém družstvu tento podíl skutečně vlastní a zdali je s ním spojeno nesporné nájemní právo ke kýženému bytu. V neposlední řadě doporučujeme prověřit finance družstva, jakož i pověst jeho statutárních orgánů.
Pozor si musíte jako investor dát na evidenci členů družstva, zda je v pořádku. Nemusí být totiž zcela jasné, kdo je členem družstva a zdali nabyvatel podílu získá nesporné užívací právo ke konkrétnímu bytu.
Při vyloučení člena z družstva (například neplatiče) nevzniká členu družstva nárok na vrácení tržní ceny bytu, který užíval, nýbrž pouze nárok na vypořádací podíl. Zákon stanoví, že vypořádací podíl nesmí být nižší než splněná vkladová povinnost. Ta však nemá nic společného s tržní cenou bytu a v praxi často činí jen několik tisíc korun.
Sdílet / hodnotit tento článek