Člověk nebyl vlastníkem, ale jen správcem planety, který se bude musit jednou ze své správy zodpovídat.
Tento příměr je platný i v našem případě. Který případ mám na mysli? Být správcem něčeho, být (převedeno do dnešního jazyka) statutárním zástupcem nějakého celku. Na výběr máte mnoho variant, zde hovoříme o práci ve prospěch SVJ. Pro ty, co nemilují zkratky, hovoříme o společenství vlastníku jednotek. Toto uskupení jednotek vlastníku v bytovém domě, se společnými prostorami a vším, co tvoří tento svébytný celek, má své zákonitosti. Struktura a chod SVJ jsou dány zákonnými normami. Nedílnou součástí chodu SVJ jsou statutární zástupci. Zde se opět vracím ke správci. Statutární orgány mají spoustu jasně deklarovaných povinností. No a už jsme na dostřel podstaty našeho povídání. Člen statutárního orgánu musí být mimo jiného řádným hospodářem a takto přistupovat k řešení všeho, co souvisí s bezkolizním a správným chodem SVJ. Řádný hospodář je archaické vyjádření jako od Aloise Jiráska. Nicméně zde veškerá legrace končí. Člen statutárního orgánu má za povinnost svoji činnost provádět s potřebnými znalostmi, nejlépe bez chybných rozhodnutí. Je zbytečné zabíhat do podrobností, ale chci vám ukázat jeden nástroj, který je takřka nezbytný pro statutární orgány, výbor SVJ. Je to automatická kontrola Insolvenčního rejstříku a katastru. A to nás právě zajímá.
Změna na výpisu…– sledujeme exekuce…
Změna na výpisu – sledujeme exekuce…Vše je v pořádku, pokud nenastane nevítaná změna v podobě exekuce nebo insolvenčního řízení. Jak se to statutární orgán dozví? Když budou mít štěstí, poskytne jim správcovská organizace zpětnou vazbu, že někdo z vlastníků nedodržuje svoje povinnosti a neplatí smluvené závazky, stanovené předpisem výpočtového listu. Mám na mysli inkaso, fond oprav, případně platbu společného úvěru. Neplacení těchto závazku je první signál, že něco není v pořádku. Další způsob je neustálé nahlížení do Katastru a Insolvenčního rejstříku. Při více jednotkách v bytovém domě (leckde jich je kupř. 80 až 150) je to holé šílenství. Statutární orgány nejsou lidé na plný úvazek a den má pouze 24 hodin. To ovšem problém neřeší a výbor neomlouvá. Pak je ovšem nutností tento rébus umět vyřešit. Tuto službu pro vás muže vykonávat správcovská firma. Je otázkou za jaké peníze a zda vůbec? Pro správnou funkci výboru je doslova zásadní vypořádat se řádně s exekucemi a insolvenčními řízeními spoluvlastníku. Výbor de facto zastupuje roli managementu. V případě prodlení musí začít pohledávky okamžitě vymáhat. Přísnější režim nastává, pokud je na vlastníka vyhlášena insolvence. Výbor má za povinnost do insolvenčního řízení přihlásit i pohledávky před splatností, tedy i případy, kdy vlastník aktuálně nic nedluží a na jeho platbu se čeká Že je tato situace nepravděpodobná? Že je to ojedinělý jev? Za prvé, i jeden neplatič dokáže zkomplikovat život SVJ a jeho chod. Za druhé, žije často na úkor ostatních, i když následně vše dopadne dobře. No, a za třetí, si výbor nepočínal jako dobrý hospodář. A garantuji vám, že tento jev není ani vzácný, ani ojedinělý, a už vůbec není nepravděpodobný.
Bohužel zde platí zásada vědět včas a bezodkladně konat. Pokud výbor registruje dluh na platbách u některého ze spoluvlastníků a neví, že na dlužníka byla vyhlášena exekuce nebo vydána dražební vyhláška, je to hrubé porušení svěřené správy. To stejné platí, jsou-li úkony k přihlášení pohledávky společenství započaty pozdě. Ještě se vám zdá výraz řádný hospodář legrační?
Oznámeni o týdenní kontrole beze změn - vše zeleně…
Oznámení o změně k danému datu – výstraha červeně…Řešení: Sledovat Insolvenční rejstřík a kontrolovat jednotky v katastru
Zápisy exekucí a dražebních vyhlášek jsou v dikci exekutorských úřadů postihující bytovou jednotku dlužníka v katastru. Zápisy insolvenčních řízení do Insolvenčního rejstříku jsou dány zákonnou povinností soudu, který úpadek vyhlašuje. Stačí tedy pouze sledovat Insolvenční rejstřík a kontrolovat jednotky katastru, minimálně každý týden, a být řádným hospodářem.
Nemáte dlužníky?
Příliš nejásejte. K insolvenčnímu řízení vlastníka dle § 136 insolvenčního zákona je nutno přihlašovat oba druhy pohledávek, tedy i ty, u kterých úhradu teprve cekáte z titulu pravidelných plateb. Stejně tak i ty, které jsou již po splatnosti. Lhůta 30 dnu nic a nikomu neodpouští. Pokud byste pohledávku ve splatnosti do úpadku nepřihlásili, a vlastník bytu ji nakonec neuhradil, nelze ji po lhůtě již dodatečně přihlásit a vymáhat. Vzniká tím přímá škoda s osobní majetkovou odpovědností výboru.
Změna na výpisu…Změna na výpisu…Odpovědnost 10 let zpětně
Platí za velký omyl, že nečinnost výboru, případně chybný postup výboru při správě, je možné tzv. „posvětit“ hlasováním shromáždění a výbor odpovědnosti zbavit. Každý člen výboru je za své úkony osobně odpovědný až 10 let zpětně v rámci objektivní promlčecí lhůty, tedy i vůči vlastníkům, kteří se do společenství v budoucnu teprve přistěhují nebo byt zdědí. Aktem „odsouhlasení“ vzniká pouze účetní titul, resp. souhlas shromáždění s účetní operací, nikoli zlegalizování chybných nebo laxních postupu výboru vedoucích ke škodě společenství, kterou je v důsledku nutné účetně napravovat.
Pokud k chybě již došlo…
Následuje kalvárie právních sporů a tahanic a výsledek není vždy podle našich představ. Lze tomu nějak zamezit? No vždyť vám to zde celou dobu povídám. Sledování změn v Katastru nemovitostí a Insolvenčního rejstříku je nástroj, který ochrání vás i vámi spravované jednotky. Dojde-li k právnímu sporu, tato služba vám zaručuje tzv. B.A.Z., což je Bezplatné Advokátní Zastoupení u všech soudů v ČR.
Takže nyní zcela pragmaticky shrneme, co všechno získáme touto službou, která je pochopitelně zpoplatněna. Nicméně jsem si jistý, že peníze sem vložené a zúročené výsledky služby, jsou nesouměřitelné s finanční kompenzací případného sporu, včasného nekonání a chybného postupu statutárních orgánů.
Nehodlám to zjišťovat ani poměřovat, raději vás seznámím s možnostmi „prevence“. Podíváme se na to detailněji.
RejstrikySVJ.cz
Rejstriky.cz nahradily původní KatastrSVJ.cz. RejstrikySVJ.cz je automatická služba kontrolující zásadní rejstříky důležité pro činnost řádného hospodáře výboru SVJ - Insolvenční rejstřík pro insolvence a insolvenční dražby a Katastr nemovitostí pro zápisy exekucí na jednotkách a exekuční dražby. Službu využívá přes 2000 SVJ. RejstrikySVJ.cz jsou službou advokátů a IT inženýrů specializovaných na SVJ a bytová družstva. Rejstříky sledují v pravidelných intervalech, vlastníka po vlastníkovi, jednotku po jednotce, aby se výbory SVJ dozvěděly všechny změny zapsané v rejstřících a mohly podle toho včas jednat a nárokovat pohledávky domu, který vedou. Kontrola probíhá automaticky v pravidelných intervalech a všechny nalezené změny systémy hlásí až na 6 zadaných emailů. Tím, že se musí skutečně kontrolovat jednotka po jednotce a vlastník po vlastníkovi, by ruční kontrola byla zdlouhavá, úmorná a s rizikem lidských chyb.
Komu je služba určena?
- Výborům SVJ, které podle § 159 odst. 3 NOZ nesou plnou majetkovou zodpovědnost za škodu způsobenou svým konáním. K té přitom dojde velmi snadno, stačí nepřihlásit SVJ k insolvenčnímu či exekučnímu řízení vlastníka nebo k dražbě jednotky.
- RejstrikySVJ.cz zachytí 100 % změn týkajících se všech členů vašeho SVJ.
Co touto službou získáte?
- Informace o insolvencích či exekucích všech vlastníku získáte včas, proto s přihlášením pohledávky „nezaspíte“. V případě dražby bytu vlastníka, u kterého ji uplatňujete, získá vaše SVJ „přednostní“ nárok až na 10 % z vydražené částky. V opačném případě ale zaniká vaše právo ji vymáhat.
- Šetří váš čas. Detailní kontrola výpisů jednotek v Katastru nemovitostí i z Insolvenčního rejstříku by Vám zabrala mnoho hodin týdně.
- Vyhnete se chybě. Přehlédnout zápis v Insolvenčním rejstříku nebo v Katastru nemovitostí je snadné, a proto velmi pravděpodobné
- Máte vše pod kontrolou. Pravděpodobnost, že se s vlastníkem v insolvenci či exekuci nebo s dražbou setkáte, je vysoká. Soudy ročně vydají 30 tisíc nových insolvenčních řízení a 700 tisíc exekucí. Hlavní proud přitom bydlí právě v SVJ.
- Vždy aktuální prezenční listiny pro možnost okamžitého hlasování, s razením vlastníku dle jednoteka podílu v %.
Jak služba funguje?
- Každý týden obdržíte až na šest e-mailových adres detailní zprávu o změnách týkajících se všech vlastníků bytových jednotek ve vašem SVJ. Pokud je vše beze změn, dostanete zeleně označený email. Pokud bude nalezena změna, dostanete červeně označený email. A na změnuse budete moci kliknutím podívat.
- Okamžitě a včas tak budete moci přihlásit pohledávky vašeho SVJ, čímž ušetříte tisíce až statisíce korun
Jaké benefity služba nabízí?
- Automatickou součástí služby je i bezplatné advokátní zastoupení v případných žalobách za způsobenou škodu dle § 159 NOZ
- Zastoupení platí pro všechny soudy 1. a 2. stupně, Nejvyšší soud a také Ústavní soud.
Poplatky za tuto službu?
- Náklady na tuto službu tvoří pouhou desetinu ceny, kterou si účtují správní firmy.
Změna na výpisu
Změna na výpisu…RestrikySVJ.cz jako automatický nástroj výborům značně usnadňuje práci a předchází možným finančním škodám. Na náhradu škody způsobenou členy statutárních orgánu pamatuje § 159 odst. 3 občanského zákoníku, zodpovědní mohou být až 10 let zpětně, tedy i vůči vlastníkům, kteří se do domu teprve přistěhují.
Sledování obou rejstříků získalo ještě vetší akcent od 1. 12. 2017, kdy vstoupila v platnost novela OSŘ 291/2017, díky které se společenství vlastníků stává téměř upřednostněným věřitelem. Znamená to, že dojde-li k rozhodnutí o dražbě bytu dlužníka, poputuje výtěžek až do výše 10 % přednostně SVJ. Nejde to ale bez podmínek, k dražbě se totiž výbor, resp. SVJ, musí včas přihlásit. Musí se tedy včas dozvědět o problémech dlužníka a sledovat výše zmíněné veřejné rejstříky, do kterých se dražební vyhláška, exekuce nebo insolvence zapisuje.
Shodneme se na tom, že škodám je lepší předcházet, než je řešit.
Jeden příklad nad slunce jasnější. Občas se dožaduji nedůtklivé zákonné přednosti zprava na silnici. Dvě vedlejší silnice, veškerá diskuze je dána vyhláškou. Co mi bude platné, že jsem měl pravdu? Roztřískání mého vozu, vinou neznalosti toho trouby zleva, pravda nezabrání. Prevence je dupnout na brzdy, v lepším případě dosáhnu konsenzu pomocí osvětové práce a několika netisknutelných vulgarizmů. V horším případě si o diskuzi nechte zdát a doufejte, že ho již nikdy nepotkáte, protože to nejspíš příště udělá zase.
V našem případě se shodneme, že svoje závazky si musíme bezodkladně a dle domluvy plnit dle zákona a stanov SVJ. To je ovšem ta šedivá teorie. Ten zelený strom života je této teorii na hony vzdálen. Jste rádi nebo vás to netěší? Tak si otázka nestojí. Na pocity zde není místo, stejně jako na tu „vaši pravdu“.
Jste členem SVJ nebo členem statutárního orgánu a nemáte ještě tuto automatickou službu? Pak jste asi nečetli dosti pozorně.
Pokud jste získali dojem, že vám zde zase někdo účelově podsouvá cosi, co nepotřebujete, tak čtěte až do konce. Autor článku není obchodním agentem ani lobistou služby RejstrikySVJ.cz. Moje vidění věci máte, takříkajíc, z první ruky. Od roku 2014 vedu (společně s členy výboru) družstvo, posléze SVJ s počtem 85 jednotek. No a jsme doma. Pokud chci svoji práci odvádět svědomitě, s oprávněným přívlastkem řádného hospodáře, pak si nemohu a nechci dovolit minout tuto službu bez povšimnutí. Využíváme ji dlouhodobě, a to bez jakýchkoliv problémů. Zažil jsem něco z toho, co tato služba řeší? Ano, a netoužím po improvizacích, ale po profesionálním řešení. A na to právě sázím.
Na závěr dobrá zpráva. Služba RejstrikySVJ.cz získala známky kvality OTESTOVÁNO rovnou od dvou prestižních finančních serverů mesec.cz, bankovnipoplatky.com a odborného právního magazínu Výbor.
Sdílet / hodnotit tento článek