1. Co znamená předpřejímka a přejímka bytu
Převzetí bytu od developera probíhá obvykle ve dvou krocích. Nejprve se koná předpřejímka, kde je vyhrazený čas na detailní prohlídku bytu a nalezení všech závad. Z předpřejímky vznikne protokol se zjištěnými vadami. Developer a klient se domluví na termínu, do kdy budou závady odstraněny a bude moci proběhnout finální přejímka bytu. Na ní se podle protokolu zkontroluje, že byly všechny vady odstraněny. Pokud je vada neodstranitelná, nabídne developer obvykle finanční nebo jinou kompenzaci.
2. Podklady pro kontrolu bytu
Před kontrolou bytu je nutné opatřit si a nastudovat podklady. Jedná se o technickou dokumentaci (stavební půdorys, půdorys se zakreslením elektroinstalace), standardy projektu, seznam klientských změn a kupní smlouvu.
Ve stavebním půdorysu najdeme zejména rozměry stavebních konstrukcí (kóty), plochy místností a umístění zařizovacích předmětů, oken a dveří. V plánku elektroinstalace jsou zakresleny pozice zásuvek a svítidel. Standardy projektu definují konkrétní stavební materiály a výrobky, které byly použity. Naopak klientské změny definují odlišné řešení oproti standardům. V kupní smlouvě je důležitý údaj – celková výměra bytové jednotky a tolerance její odchylky. Pokud vám něco z výše uvedeného chybí, požádejte developera o zaslání.
Mezera mezi obložkovou zárubní a stěnou. Foto: Martina Hepnerová
3. Na co se zaměřit při kontrole bytu
Na prohlídce provedeme vizuální kontrolu všech konstrukcí, ověříme podlahovou plochu bytu a zkontrolujeme rovinnost povrchů. Vzhledem k omezenému času je dobré postupovat systematicky místnost po místnosti.
Kontrolujeme, zda byla stavba provedena podle projektu a zda byly realizovány všechny klientské změny. Dále kontrolujeme kvalitu provedení stavebních prací, která by měla být v souladu s platnými normami ČSN.
Kontrola se netýká pouze bytové jednotky, ale také příslušenství – sklepa, parkovacího stání ve společné garáži nebo venku, předzahrádky apod.
Pokud nebyla některá část stavby zatím dokončena nebo nefunguje technologie (například neteče voda, není zapnutá klimatizace apod.), je dobré to v protokolu zmínit a kontrolu provést na finální přejímce.
10 věcí, na které nesmíte zapomenout při koupi staršího rodinného domu. Pozor na nejčastější závady
přečíst článek4. Nejčastější závady
Stavební konstrukce v bytě můžeme rozdělit do několika celků.
U podlah se zaměříme na škrábance, vrypy a rovinnost. Přechod mezi dvěma druhy krytin musí být zakrytý podlahovou lištou. Podlahové lišty po obvodu stěny musí být řádně přilepené. U stěn a stropů kontrolujeme rovinnost a kvalitu výmalby. Vady povrchů se posuzují ze vzdálenosti 1,5 m.
U dlažeb a obkladů sledujeme rovinnost a dále provedení spár (stejnoměrnou šířku, vyplnění spárovací hmotou). V místech, kde by mohly vznikat trhliny, je záměrně ponechána dilatace, která se vyplní trvale pružným tmelem. U zařizovacích předmětů kontrolujeme poškrábání a dále funkčnost vodovodní baterie a sifonu na odpadním potrubí. Ve sprchovém koutě musí být dostatečný sklon pro odtok vody. Kontroluje se těsnost dvířek a bočních stěn.
U oken se zaměřujeme na hladký chod zavírání ve všech polohách. Především plastová okna velkých rozměrů je nutné seřídit i opakovaně. Častou závadou jsou škrábance na rámu nebo skle. Venkovní parapet musí mít spád směrem od okna. Vstupní a interiérové dveře musí jít hladce zavírat. Pozor na poškozené kování a chybějící klíče. Mezera mezi zárubní a stěnou má být vyplněna tmelem.
U elektroinstalace kontrolujeme počet vypínačů, zásuvek a vývodů podle projektu. K domovním instalacím by měl majitel dostat nejpozději při přejímce bytu návody k užívání. U složitějších systémů je nutné zaškolení k obsluze.
Radiátor má topnou patronu na připojení do zásuvky, ale kde máme zásuvku? Foto: Martina Hepnerová
5. Podlahová plocha bytu
Podlahová plocha bytu je uvedena v kupní smlouvě. Obvykle je stanovena podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb, tedy jako půdorysná plocha všech místností včetně nosných a nenosných konstrukcí uvnitř bytu. Do plochy bytu jsou započítány příčky, instalační šachty, vnitřní sloupy apod. Přesné ověření plochy bytu může provést pouze geodet. Lze však ověřit šířku a délku každé místnosti a naměřené hodnoty porovnat se stavebním půdorysem. Rozměry by se měly lišit jen minimálně. Ve stavebních výkresech se nekreslí omítky, skutečný rozměr místnosti tedy bývá o 1–2 cm menší na každé straně.
Nemovitost si před koupí důkladně prověřte. Co lze zkoumat a co ne? Jak vás musí majitel o stavu nemovitosti informovat?
přečíst článek6. Rovinnost povrchů
Rovinnost podlah a stěn se kontroluje pomocí dvoumetrové lati a měřícího klínu. Měříme největší vyboulení nebo naopak prohlubeň. Přípustná odchylka podle normy je shodně pro podlahy a stěny ± 2 mm. Rovinnost povrchů je důležité zkontrolovat hlavně v místech, kde bude vestavěný nábytek (kuchyňská linka, šatní skříně apod.).
7. Záruční doba
Předáním bytu odpovědnost developera nekončí. Byt je nadále v záruce, jejíž délka je sjednána v kupní smlouvě. Obvykle činí pět let na stavební konstrukce a dva roky na ostatní zabudované výrobky. Kromě toho je podle občanského zákoníku každý prodávající (tedy i developer) odpovědný za skryté vady nemovitosti po dobu pěti let.
Nechte si poradit
Další praktické rady ke koupi bytu, domu nebo pozemku naleznete v příručce ke stažení zdarma na ESTAV.cz Jak koupit bydlení.
Sdílet / hodnotit tento článek