Výstavba či rekonstrukce bytových domů představuje většinou náročnější stavební záměry, a proto je v těchto případech výběr zhotovitele často prováděn na základě soutěže o nejvhodnější nabídku. Vyhlašovatelem soutěže bývá nejčastěji stavebník. Vyhlášením soutěže stavebník činí výzvu k podávání nabídek, která je určena více osobám. V rámci soutěžních podmínek stavebník specifikuje své požadavky na zhotovení díla a určuje předpoklady, které musí splňovat zhotovitel. Z předložených nabídek, které splňují podmínky soutěže, následně stavebník vybere tu nabídku, která mu vyhovuje nejlépe.
Veřejná soutěž
Je-li výzva k podávání nabídek vyhlášena vůči neurčitým osobám, jde o veřejnou soutěž. Charakteristickým znakem veřejné soutěže je její otevřenost: možnost účastnit se je dána každé osobě, která splňuje podmínky soutěže. Veřejná soutěž představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy, neboť k uzavření smlouvy dochází již přijetím nejvhodnější nabídky.
Neveřejná soutěž
O veřejnou soutěž naopak nejde v případě, kdy vyhlašovatel zašle výzvu k podávání nabídek několika konkrétním zhotovitelům nebo když ze soutěžních podmínek vyplývá právo vyhlašovatele na další jednání o obsahu smlouvy. Soutěž v takovýchto případech vede pouze k výběru nejvhodnějšího zájemce o uzavření smlouvy, která následně může ale i nemusí být se zájemcem uzavřena.
Jak se na vyhlášení soutěže připravit?
Aby mohli zájemci předložit relevantní nabídku, je třeba mít před vyhlášením soutěže připraveny zadávací podklady, tj. zejména projektovou dokumentaci. Součástí dokumentace často bývá výkaz výměr a soupis prací, podle něhož zájemce předkládá svou strukturovanou cenovou nabídku. Mezi další zadávací podklady, které se v rámci soutěže poskytují zájemcům, patří např. návrh smlouvy o dílo, vydaná územní či stavební rozhodnutí atd.
Co by měly obsahovat soutěžní podmínky?
Soutěžní podmínky by měly obsahovat alespoň tyto základní informace:
- Kdo je vyhlašovatelem soutěže
- Co je předmětem soutěže – tedy předmět díla a požadavky na jeho zhotovení (např. termín předání díla, požadovaná záruka na dílo apod.)
- Předpoklady, které musí zájemci splnit, aby mohly být jejich nabídky zařazeny do soutěže. Vedle základních předpokladů, jakými jsou odpovídající předmět podnikání, povinné pojištění vyloučení rizika insolvence, likvidace či daňových nedoplatků, je obvykle požadováno prokázání finanční způsobilosti zhotovitele (tj. schopnost realizovat stavební záměr vlastními prostředky) a předložení seznamu realizovaných staveb.
- Informace o tom, jakým způsobem a v jaké lhůtě mají zájemci předkládat své nabídky, a termín pro oznámení výsledků soutěže.
Hodnocení nabídek
Není-li v podmínkách soutěže stanoven způsob výběru nabídky (např. nejnižší cena), je vyhlašovatel oprávněn vybrat nabídku, která mu nejlépe vyhovuje. Hodnotícími kritérii pro výběr zhotovitele mohou být mj. reference, počet zaměstnanců, délka poskytované záruky za vady díla, sjednaný rozsah pojištění pro krytí případných škod či zajištění práv z odpovědnosti za vady díla formou bankovní záruky. K hodnocení předložených nabídek je rozhodně vhodné přizvat odborníka.
Doporučujeme, aby si stavebník před provedením výběru obstaral i další informace, které z předložených nabídek zhotovitelů nevyplývají. Jsou jimi hodnocení a osobní zkušenosti zákazníků získané při realizacích prováděných zhotovitelem, případně vlastní prohlídka referenčních staveb.
Výběr nejvhodnější nabídky
Poté, co vyhlašovatel provede výběr nejvhodnější nabídky, oznámí tuto skutečnost vítěznému zhotoviteli, a to způsobem a ve lhůtě určené v podmínkách soutěže. Oznámení přijetí nabídky při veřejné soutěži má za následek uzavření smlouvy o dílo. Naproti tomu při neveřejné soutěži je pro vznik smluvního vztahu nezbytné uzavření smlouvy o dílo obvyklým způsobem. Vyhlašovateli tak při neveřejné soutěži stále zůstává právo volby, zda s vybraným zhotovitelem smlouvu o dílo uzavře či nikoli.
Veřejná i neveřejná soutěž může nicméně skončit i bez výběru jakékoli nabídky, pokud si to vyhlašovatel soutěže v podmínkách vyhradí.
Přestože veřejná soutěž může vést k oslovení širšího okruhu zhotovitelů a tím i získání většího množství nabídek, v praxi jsou častěji využívány různé druhy neveřejných soutěží. Jejich výsledkem je právě jen výběr nejvhodnějšího zhotovitele. K realizaci stavebního záměru je pak nutné ještě provést další právní krok, jímž je uzavření smlouvy o dílo.
Advokátní kancelář Šikola a partneři, člen konsorcia Frank Bold, je přední českou advokátní kanceláří se specializací na stavebnictví a energetiku. Je odborným partnerem oblasti Nový občanský zákoník na TZB-info, kde již zpracovala více než dvě desítky komentářů k novému občanskému zákoníku. Po akvizici, kdy se portál ESTAV.cz stal sesterským projektem TZB-info, zpracovávají komentáře k NOZ pro širokou stavební veřejnost i pro tento portál.
Sdílet / hodnotit tento článek