Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správou domu a pozemku se rozumí mimo jiné i činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv.
Na tuto skutečnost pak navazuje oprávnění společenství uzavírat smlouvy na nájem společných částí domu. Díky tomu může mít společenství vlastníků různé druhy příjmů (nikoliv však příjmů plynoucích z podnikání – viz § 1194 obč.zák.), které však ne vždy patří přímo tomuto společenství.
Vedle čistě svých příjmů tedy může shromažďovat i příjmy jednotlivých vlastníků. V praxi může být mnohdy obtížné od sebe oba tyto druhy příjmů odlišit. Zejména před rokem 2014 docházelo v dělení těchto příjmů ke značným problémům. Tyto však byly s účinností od 1. 1. 2014 (snad) odstraněny díky § 16 nařízení vlády, které obsahuje příkladný výčet příjmů a jejich rozdělení na příjmy společenství a na příjmy jednotlivých vlastníků. Přehled takto rozdělených příjmů včetně způsobu jejich zdanění osvětlí následující tabulka. (Pro zjednodušení předpokládejme, že vlastníky jsou výhradně fyzické osoby.)
| Typ příjmu (výnosu) | Vlastník příjmu | Předmětem daně SVJ | Předmětem daně u jednotlivých vlastníků – fyzických osob |
|---|---|---|---|
| příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku dle §1180 obč.zák. a úhrady za plnění spojená s užíváním jednotek dle 1181 obč.zák. | společenství vlastníků | NE - §18 odst.2 písm. f) ZDP | |
| dotace | společenství vlastníků | NE - §18 odst.2 písm. f) ZDP | |
| úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků | společenství vlastníků | ANO - srážková daň 19% (§ 36 odst. 9 ZDP) | |
| uhrazené pokuty a úroky z prodlení plynoucí od vlastníků dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. | společenství vlastníků | ANO | |
| uhrazené úroky z prodlení plynoucí od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 obč.zák. | společenství vlastníků | ANO | |
| uhrazené penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty plynoucí od třetích osob za porušení jejich povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků (např. smluvní pokuta přijatá od stavební firmy, která je v prodlení s výměnou oken v domě) | společenství vlastníků | ANO | |
| výsledkově účtované pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh | společenství vlastníků | ANO | |
| příjmy z nájemného ze společných prostor (např. příjmy z pronájmu sušárny pronajímané jako sklad atp.) | jednotliví vlastníci | ANO - §9 a §12 ZDP* | |
| uhrazené úroky za opožděné úhrady nájemného či plnění spojených s užíváním společných prostor uplatněné společenstvím vlastníků za neplnění povinností dlužníka – nájemce těchto prostor (např. nájemce sušárny pronajaté jako sklad atp.) | jednotliví vlastníci | ANO - § 8 ZDP* | |
| příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby (např. příjmy plynoucí od třetích osob z možnosti využívat televizní anténu umístěnou na střeše domu atd.) | jednotliví vlastníci | ANO - §10 a §12 ZDP* | |
| příjmy z prodeje majetku ve spoluvlastnictví vlastníků | jednotliví vlastníci | obecně osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. c) ZDP | |
| příjmy z nakládání s majetkem ve vlastnictví společenství vlastníků | společenství vlastníků | ANO |
* = to, že je hrazeno na bankovní účet SVJ není důležité
Příjmy, jež jsou předmětem daně u jednotlivých vlastníků, tito jednotliví vlastníci zdaňují bez ohledu na to, zda jim budou společenstvím fyzicky vyplaceny nebo zda budou ve společenství vlastníků ponechány jako jejich „mimořádná“ záloha na správu domu (hovorově „převedeny do fondu oprav“). U těchto příjmů pak bývá v praxi velmi často řešena i otázka, kdy mají tito jednotliví vlastníci své příjmy (přesněji podíly na nich) podrobit zdanění.
Z dostupné judikatury Nejvyššího správního soudu, (7 Afs 19/2009-57 a 8 Afs 32/2011-64) vyplývá, že každý z vlastníků – fyzických osob si zdaní alikvotní část společenstvím přijatých příjmů v daňovém přiznání za to zdaňovací období (tj. za rok), ve kterém společenství tyto příjmy od jejich poskytovatelů (např. nájemců) obdrželo bez ohledu na to, kdy jim budou tyto jejich alikvotní části příjmů společenstvím reálně vyplaceny (či převedeny ve prospěch jejich záloh na správu domu).
Sdílet / hodnotit tento článek