V minulém díle jsme se zabývali nejobecnějšími dokumenty, které definují vztahy obce s developery: programem rozvoje obce, územním plánem a zásadami spolupráce s developery. Nyní se dostáváme k tomu nejkonkrétnějšímu, a sice právně závazným smlouvám pro jednotlivé stavební projekty.
Co se bude v obci stavět a jak postupovat při domluvě s developery? Proces má být transparentní
přečíst článekV prvé řadě jde o tzv. plánovací smlouvy, které jsou historicky definovány ve stavebním zákoně, byť se budou jejich ujednání řídit též občanským zákoníkem. Zadruhé jde o smlouvy s developery, které mají právní oporu právě jen v občanském zákoníku.
Uzavřít plánovací smlouvu vyžaduje stavební úřad v rámci územního řízení tam, kde stavební záměr nelze realizovat bez vybudování nebo úpravy veřejné dopravní a technické infrastruktury, tedy například prodloužení silnice či vodovodu.
Obvyklým vlastníkem komunikací či vodovodů v obci bývá právě obec, byť není vyloučeno, že se bude jednat o subjekt jiný, v některých případech například svazek obcí plnící roli vlastníka či provozovatele. V takových případech mohou být smluvními stranami nejen developeři a obec, ale i jiné osoby, případně jiné osoby společně s obcí, neboť developer potřebuje dosáhnout dohody se všemi takto zainteresovanými subjekty.
V druhém případě jde o obecné smlouvy s developery, právně založené jen na občanském zákoníku. Jejich uzavření tak sice stavební zákon pro konkrétní účely nevyžaduje, ale mohou mít značný ekonomický význam, respektive projekt může být bez nich nemožný.
Může jít například o to, že obec se zaváže prodat developerovi kousek svého pozemku, aby jej spojil se svým a na celku postavil bytový dům. Developer se za to zaváže postavit silnici, chodníky, osvětlení a obec je slíbí po kolaudaci převzít. Developer totiž zpravidla nebude mít zájem si je ponechat a starat se o ně, ani nedává smysl, aby je převáděl do spoluvlastnictví majitelů nových bytů či domů.
Specifickým typem smluv konečně budou takové, jež developeři s obcí uzavírají za účelem přijetí změny dosavadního územního plánu. Obec je sice v tomto směru omezena některými nepřekročitelnými pravidly, které se územně plánovací činnosti týkají, ale určitá forma dohody není ani tak vyloučena.
Například se obec smí ve smlouvě zavázat, že v rámci samosprávných kompetencí udělá vše pro to, aby se louka proměnila v zastavitelnou plochu. Závazek tedy v důsledku směřuje ke změně územního plánu. Obec však nemůže garantovat se stoprocentní jistotou, že se územní plán takto změní. Důvodem je zejména skutečnost, že do územního plánování mluví řada úřadů a obec musí jejich stanovisko respektovat. Pokud tedy například odbor životního prostředí vydá stanovisko, že zestavebnění není s ohledem na ochranu zemědělské půdy možné, zastupitelstvo nemůže změnu legálně schválit. Přitom nepůjde o porušení závazku obce vůči developerovi. Pokud by však všechny úřady souhlasily a zastupitelstvo změnu přesto neschválilo, neboť by změnilo svůj názor na výstavbu, mohlo by jít o porušení smlouvy.
V dalším díle tohoto miniseriálu se podíváme podrobně na to, jak by měla vypadat dobrá plánovací smlouva.
Sdílet / hodnotit tento článek