Českou klasikou, vzorovým příkladem pro nás, je osoba, která se stěhuje do jiné destinace, obvykle do města, za prací či vzděláním. Kde chce bydlet, alespoň dočasně, v pronájmu. Co musí udělat? Probere na síti nebo v novinách až katalogově pojatou nabídkou, zhodnotí své vlastní finanční možnosti a vyselektuje si pár možných bytů. Pár následujících hodin nedá telefon z ruky: bude smlouvat se zprostředkovateli z realitních kanceláří nebo přímo s majiteli oněch bytů termín osobní prohlídky. A pokud obhlídka neskončí odhalenou katastrofou, přistupuje se k řešení konkrétních podmínek, sestavených do podoby nájemní smlouvy. A jejím podpisem. Není to raketová věda, je to dost standardní a usazený proces. Detaily k řešení?
Dost možná zaplatíte první nájem i spolu s vratnou kaucí, možná těch měsíčních nájmů napoprvé zaplatíte víc. Nejspíš se bude probírat možnost uchování původního vybavení, doplněné o soupisku, itineráře bytu. Jistě padne otázka, kdo bude platit energie a vodu, svoz odpadů, případně jak budou tyto částky odpočítávány. Nebo kolik lidí bude reálně pronajatý byt využívat, a jak bude řešen úklid společných prostor.
Některé věci, které se vám a pronajímatel bude snažit vtlačit, jsou trochu rozporuplné. Zda si v nájmu můžete přihlásit trvalé bydliště? „Podle současného zákona jednoznačně smíte, a nepotřebujete k tomu souhlas pronajímatele,“ říká právník Radek Motzke, odborník na stavební právo a člen České společnosti pro stavební právo.
A dál? Zvířata jednoznačně povolena jsou (§ 2258). „Tam si platný zákaz neumím představit. Kritériem je, aby neobtěžovala,“ dodává Motzke. „Například často štěkající pes by asi byl porušením právní povinnosti v domě, kde je jinak klid.“ Aktuálně sporná je například otázka kouření a kuřáků. V současnosti je spíš nelze smluvně zakázat, ale právní názor se tu vyvíjí a postupně mění. Nicméně ve většině univerzálně koncipovaných smluv nenarazíte na prudké záludnosti, a k určitému termínu se už bez problémů stěhujete „do nového“. A pokud budete řádně včas platit nájemné, bydlet budete přinejmenším do doby, než se nachýlí termín ukončení nájmu, předem stanovený smlouvou.
Země nájemcům zaslíbené
Na první pohled se zdá, že na takhle zaběhlém systému nájemního bydlení není co měnit, protože z našeho úhlu pohledu funguje téměř dokonale. Jenže situace s hledáním a zařizováním nájmu, s možnostmi potenciálního nájemníka a pronajímatele, legislativními nároky a požadavky, se dost razantně mění, jakmile vystrčíte paty z Česka. Nájemní bydlení v zahraniční má svá přepestrá lokální specifika, a zdaleka ne všechna nám mohou být na první pohled pochopitelná, příjemná nebo dokonce splnitelná.
S trochou osobního zaujetí si státy kolem sebe můžeme rozdělit na země, kde legislativa kolem nájemního bydlení spíš chrání nájemce, a kde spíš straní pronajímatelům. Kde je pomyslný míč na straně hřiště nájemce? Ve Francii, Dánsku, Lucembursku, Španělsku a Švédsku. A kde jde karta spíš pronajímatelům? Ve Velké Británii, na Maltě, v Lotyšsku, Rumunsku, Bulharsku, Monaku. A v České republice. Ano, tohle členění nás sune dost post-sovětsky na východ. Ale truchlit kvůli tomu nemusíme. Napříč celou Evropou totiž budeme narážet na dva podstatné faktory, které popisované dost mění.
Když víme, že nevíme
Tím prvním je faktický dostatek, tedy spíše nedostatek dostupných dat a informací. Absentující kontrola shora, chcete-li. Naznačujících třeba to, zda se berňák v konkrétní zemi dozví, že jste ve skutečnosti pronajímatelem. V Belgii, Nizozemsku nebo Rakousku to před státem neutajíte. Situace je tu plně monitorovaná a dozorovaná úřady, což vypovídá i o silné legislativě v celém prostředí nájemního bydlení. Existuje tu tedy cosi jako vyrovnaná ochrana nájemníka i pronajímatele. S uřezanými trubkami trčícími ze zdí, plesnivými podlahami a okny zalepenými papundeklem to tady nevyhrajete, protože si podmínky vašeho nájmu může přijít někdo zkontrolovat.
Jestli někomu pronajímáte bydlení, se stát naopak nedozví v Itálii, Portugalsku, Řecku, Británii, Bulharsku, Rumunsku (a vlastně dost málo v Česku). Proto je tu právní situace obecně nejasná, a může nevyrovnaně nahrávat jedné nebo druhé smluvní straně. Většinou o tom nakonec rozhoduje volný trh, poptávka a nabídka. Platí ale, že tam, kde je situace celkově nejasná, nepodchycená statistikou, spoustu věcí vlastně nevíme.
Rozsah cen nájmů, kvalita bydlení, speciální dodatky a podmínky, to vše nám tu může unikat. Se vztahy nájemců/pronajímatelů, jejich právní ochranou a celkovou relativní dostupností nájemního bydlení, nicméně souvisí i druhý podstatný faktor. A tím je kultura bydlení.
Bydlení v nájmu jako nová norma
Shrnout si to můžeme jako otázku, zda je v dané zemi „normální“ bydlet ve svém, nebo v nájmu? U našich slovenských sousedů je normální bydlet ve svém. V Česku je vlastní bydlení rovněž metou a nájem jen „dočasností“, stejně jako v Británii, Norsku nebo Španělsku. O dost jinak se na to koukají Francouzi nebo Rakušané, kde 20-30 % populace stabilně žije v nájmu, a nikterak jim to nevadí.
A do regionálně-evropského extrému jdou Němci, kde trvale v nájmu žije až 40 % obyvatel. V současnosti je tu dokonce nájemní bydlení výrazně preferovanější volbou. Co z toho povšechně plyne? Že podmínky nájmu, právní ochrany pronajímatelů i nájemců, silně ovlivňuje i to, jak dalece se lidé v dané zemi hotoví k bydlení v nájmu a za nakolik dočasné ono řešení bydlení považují.
Smlouva, valorizační doložky a doba neurčitá
Rozdíly lze pak demonstrovat na sérii příkladů. Například českým standardem zmíněným už ze startu je, že se realizované bydlení v nájmu neobejde bez podepsané smlouvy. „Čistě teoreticky, ústní dohoda, nebo dohoda mlčky, typu já platím a ty mě necháš bydlet je způsobilá založit nájemní vztah. Obvyklé je však mít písemnou smlouvu,“ dodává Motzke. „Zákon požaduje, aby byla písemná. Pokud ovšem není, nemůže se toho pronajímatel dovolávat.“ V Británii ale žádný „papír“ nepotřebujete, celá věc může být kompletně řešena ústní formou, je to vcelku běžné a nikomu to zvláštní nepřijde. Že z toho mohou plynout nemalé komplikace? To jistě mohou a děje se to.
Musí pronajímatel někde hlásit, že svůj byt smluvně nabídl k obývání? U nás ne nutně. Ale v Belgii ano. Musí se nájemce někde registrovat? U nás, pokud nechce, tak nikoliv. Ale v Irsku stoprocentně ano. Bude nájemní smlouva automaticky vybavena přílohou, s výčtem vybavení a popisem stavu domácnosti? U nás to nutností a nezbytností zrovna není, ale ve Francii nebo Belgii je to standard. Jdeme dál: na jak dlouhou dobu se standardě nájemní smlouva uzavírá? V Česku obvykle na dobu určitou, na jeden kalendářní rok, s tím, že další rozšíření jsou možná. Za hranicemi se ale snadno přepočítáte.
Rakušané počítají při podpisu s nájemcem bydlení na tři léta, stejně jako Norové nebo Italové. A Belgičané dokonce na devět let. I proto se tu tak zdráhají, než s někým smlouvu podepíšou. Němci podepisují automaticky na dobu neurčitou, tedy pokud není smluvně určeno jinak. Britové vám standardně nabídnou bydlení na jeden jediný měsíc (nebo 6 měsíců), a budou možná překvapení, že chcete zůstat déle. Po půlroce v práci si už přece vyděláte na vlastní bydlení, ne? Rozdíly jsou opravdu značné. A s délkou bydlení se pojí pochopitelně i případný růst ceny nájmů.
Ve smlouvě je sice jasně daná suma, ale ta po létech bydlení už nemusí odpovídat realitě. Jak se s tím vyrovnávají v Evropě? V Belgii a Norsku počítejte s indexovaným zdražením ceny nájmu každé 3 léta, ve Francii každý rok. Stejně jako v Německu. Pro Španěly a Brity je to ale věc neznámá. A pronajímatelé z Rakouska se s nájemci musí nejprve dohodnout. Valorizační doložky jsou k vidění v řadě smluv i v Čechách, ale standardem ještě úplně nejsou. „Velké množství smluv na ně rezignuje, protože se stejně uzavírají jen na rok,“ vysvětluje Motzke. „Takže pokud se strany na zvýšení nájemného nedohodnou, pronajímatel smlouvu neprodlouží.“
Uvidíte ještě někdy svou kauci?
Kauci k pronájmu v Česku obvykle naposledy vidíme při podpisu nájemní smlouvy, když mizí v kapse pronajímatele. Jen zřídka se s ní shledáme znovu, protože bývá použita k umoření oprav daných opotřebením bytu. V Německu ji pronajímatel musí držet po celou existenci nájemní smlouvy na samostatném bankovním účtu, zcela mimo svou peněženku. Jsou to, koneckonců, peníze nájemce. A ve výši kolika nájmů může kauce být? V Rakousku a Norsku si připlatíte, standardem je tu 6 měsíčních nájmů. Kauci po třech nájmech očekávejte v Německu, Irsku nebo Itálii.
Říká se, že nejlepší závazky jsou ty, které můžete měnit. Musí tedy pronajímatel nějak zdůvodnit a ospravedlnit své rozhodnutí, že už vám nehodlá byt dále pronajímat, pokud tedy neporušujete smlouvu? Kromě Británie, musí. A co když si to rozmyslí nájemce? Kromě Francie a Španělska se s nějakým zdůvodněním trápit nemusí. Jenže ani tady nájemce nepráskne dveřmi a nesbalí kufry tak snadno. Výpovědní lhůta v Německu má charakter 3-9 měsíční lhůty, ve Francii běžně šestiměsíční. V Belgii se z nájemní smlouvy jen tak nevyvážete, a teoreticky budete nájem platit ještě další tři léta. Evropským standardem je dnes spíše tříměsíční výpovědní lhůta.
Na proces ukončení nájemní smlouvy a vypakování nehodných nájemníků se můžeme pochopitelně dívat i perspektivou pronajímatele. Za jak dlouho se reálně dokáže zbavit těch, kteří (sice platí nájem), ale nesedí mu? „V Česku to rychle nejde,“ říká Motzke. „Pokud je smlouva uzavřena standardně na jeden rok, zbaví se pronajímatel nájemce nejpozději do roka. Tedy za předpokladu, že nájemce dobrovolně odejde. Jinak získat pravomocný rozsudek na vyklizení bytu může trvat léta. A tam, kde nájemce smlouvu plní, a jde o smlouvu dlohoudobou, eventuelně dokonce na neurčito, je situace ještě těžší. Mohou to být až roky sporů.“
Jak odlišné je to v Norsku, kde je s tím pronajímatel hotov do tří měsíců, nebo v Rakousku, Řecku, Španělsku, kde se regulérně pronajímatelé doberou výsledků po půl roce. Někdy. V Německu je to už ale běh na dlouhou trať: pronajímatel se musí připravit na právní bitvu, kterou dříve (pokud si to s dobrovolným ochodem nerozmyslí sami nájemníci) než po třech letech nevyhraje. V průměru dva roky se „nechtěných“ zbavují Italové a Irové. A Francouzi? Tady ono vyhánění nájemníků může trvat klidně 3-5 let, s tím, že pronajímatel nemůže z bytu vykázat nájemníky, pokud je zrovna zima. Sociální a až socialistické cítění tu jednoznačně nahrává nájemníkům.
Kdo se za vás zaručí?
Regionálních podivností, vázaných přímo k podpisu nájemní smlouvy, se pochopitelně váže víc. V Německu si pronajímatel své potenciální nájemce lustruje s příslovečnou německou důsledností. Připravte se na předkládání ověřeného výpisu z vlastního bankovního účtu, a dokládání pracovní smlouvy, která garantuje váš pravidelný měsíční příjem. Stěhovat se „jen tak“, bez práce a velmi tučného konta, může být velkou komplikací při shánění slušného bydlení. Rakušany bude možná zajímat, kde a jak platíte sociální/zdravotní pojištění. Obecně v západní Evropě počítejte s technickým zádrhelem, a to, že musíte dokládat váš výpis z bankovního účtu, zřízeném ve finanční instituci daného státu. Který ovšem nezískáte bez adresy, nájmu v dané zemi. Což je trochu začarovaný kruh.
Někde si za osobní prohlídku domácnosti zaplatíte vstupné, jinde je vymáhání takových zprostředkovatelských poplatků (v Británii) přísně zapovězené. V Belgii, Nizozemsku nebo Dánsku počítejte s tím, že budete požádáni o osobní reference vašich předchozích pronajímatelů. A pokud je při svém „poprvé“, prvním shánění nájmu nemáte jednoduše proto, že jste v nájmu nikdy nebydleli, budete jim trochu podezřelí. Britové si zase žádají vágnější reference, případně chtějí vidět listinné vyjádření vašeho zaměstnavatele. Ve skandinávských zemích je poměrně častý požadavek na „garanta“. Třetí osobu, která je schopna teoreticky zaplatit vaše závazky, pokud je vy nebudete schopni splácet. A výpis nejroztodivnějších dodatků pak doplňují doložky (zvlášť v nejrůznějších eko-progresivních metropolích), že se zavazujete řádně třídit odpad, nebo u domu neparkovat s jiným vozem, než s elektromobilem.
Každá legrace něco stojí
Srovnávat ceny nájmů v jednotlivých zemích je vzhledem k šíři spektra možností bezpředmětné. Obecně se ale dá říct, že výše nájemného ve vztahu k průměrným platům se v Evropě pohybuje někde mezi 20-40 %. Tedy, že jednu až dvě pětiny svého příjmu tu vrazíte do bydlení. Přitom platí, že nízkopříjmové skupiny platí spíše více (blíže k oněm 40 % svých příjmů) za nájem. Takové počty pochopitelně do široka rozhazují čísla z konkrétních lokalit. Bydlení v centru Lisabonu, Madridu, Paříže, Dublinu, Stockholmu nebo Praze prostě levné není. Do extrému draze může vyjít nájemní bydlení v Británii (až k 60 % vašeho příjmu), potažmo ve Španělsku (45-50 %). Velmi levně, vzhledem k průměrným platům, se dá bydlet například v Norsku, Francii. Nebo v Lotyšsku, kde nájemné nespotřebuje více než 10 % příjmů.
Sdílet / hodnotit tento článek