Kauce za psa
Nájemci získali některá nová práva, která mohou prosadit i přes nesouhlas pronajímatele. Například mohou v bytě chovat zvířata. Podmínkou je, že chov nezpůsobí pronajímateli či ostatním obyvatelům obtíže, které jsou nepřiměřené poměrům v domě. Pokud byl v domě dosud klid, může být chov štěkajícího psa nepřiměřený poměrům, a tedy protiprávní. Pokud jsou však v domě psi běžně chováni a bývá slyšet štěkot, zřejmě nebude nepřiměřené, když se počet štěkajících obyvatel o jednoho zvýší.
Chov zvířat nelze ve smlouvě platně zakázat. Pokud však vyvolá zvýšené náklady na údržbu společných prostor, může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce tyto náklady uhradil. Doporučuji ve smlouvě od počátku sjednat, že nájemce začne platit zvýšenou sazbu za údržbu společných prostor, jakmile začne v bytě chovat zvíře. Ujednání se samozřejmě bude týkat pouze zvířete, které může společné prostory reálně znečistit či poškodit (např. pes, ne však papoušek či akvarijní rybičky).
Dle mého také nic nebrání tomu sjednat pro případ chovu zvířete zvýšenou kauci. Požadovaná kauce může dosahovat až trojnásobku měsíčního nájemného. Chovem většiny zvířat se totiž zvyšuje riziko poškození bytu.
Návštěvy a spolubydlení bez souhlasu pronajímatele
Neméně důležitým novým právem nájemce je právo přijmout do bytu další osobu bez souhlasu, či dokonce proti vůli pronajímatele. Je zapotřebí rozlišit dva případy.
Prvním je přijetí osoby do nájemcovy domácnosti. Může jít o krátkodobou návštěvu či přijetí trvalejšího charakteru (přijetí za člena domácnosti). Krátkodobé návštěvy jsou zcela neomezeny. Jejich omezování by bylo nemístným zásahem do soukromí nájemce a jakékoliv ujednání v tomto duchu bude neplatné. Naproti tomu přijetí nového člena domácnosti, tedy spolubydlícího, lze smluvně zakázat. Zákaz však nelze vztáhnout na osoby blízké ve vztahu k nájemci.
Druhým typem přijetí osoby do domácnosti je podnájem. I ten lze ve smlouvě zakázat s výjimkou podnájmu osobám blízkým. Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, vyžaduje podnájem souhlas pronajímatele vždy, i v případě osob blízkých.
Jaké lze učinit závěry a doporučení?
- Sepsat písemné nájemní smlouvy s nájemci, kteří dosud užívali nemovitost na dobré slovo. V opačném případě hrozí automatický vznik nájemní smlouvy na dobu neurčitou.
- Vložit do smluv o nájmu bytů pojistky proti zneužívání nových práv nájemců. Například sjednat, že nájemce je povinen doplatit vyšší kauci, popřípadě začít platit vyšší sazbu za údržbu společných prostor, začne-li v bytě chovat zvíře. Dále doporučuji výslovně zakázat, aby nájemce dal byt do podnájmu komukoliv nad rámec výslovně dovolený zákonem (tedy osobám cizím, nikoli blízkým, či jakýmkoli osobám, pokud sám nájemce v bytě trvale nebydlí).
- Pro úplnost připomínám, že od 1. ledna 2016 jsou pronajímatelé povinni předat nájemcům při uzavření nájemní smlouvy průkaz energetické náročnosti budovy dle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií. Doporučuji nechat si předání průkazu potvrdit písemným protokolem, nebo dát průkaz do přílohy smlouvy. Údaj o energetické náročnosti bude rovněž povinně uváděn v inzerátech na pronájem bytu. Tato povinnost "přiznat barvu", jak je na tom předmět nájmu se spotřebou energie, se vztahuje na pronájem celých budov jejich ucelených částí i jednotlivých bytů.
Sdílet / hodnotit tento článek