1. Nesoulad s katastrem nemovitostí
Mezi informace, které si lze opatřit ještě před návštěvou nemovitosti, patří snímek katastrální mapy a výpis z katastru nemovitostí. Bezplatně jsou dostupné na této adrese https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Porovnáním katastrální mapy s ortofoto mapou lze snadno ověřit, jestli se na pozemku nenachází černá stavba. Tou může být například dodatečně provedená přístavba k nemovitosti nebo garáž. Legalizace černých staveb je časově a finančně náročný proces, kterou by měl vyřešit stávající majitel nebo poskytnout adekvátní kompenzaci. Nutno podotknout, že někdy se legalizace nemusí podařit (například když je stavba umístěna na hranici pozemku a soused s ní nesouhlasí). Potom nezbude jiná varianta než ji odstranit. Pozor abyste neplatili za něco, co následně musíte zbourat.
2. Chybějící dokumentace
Podle stavebního zákona je každý vlastník povinen uchovávat projektovou dokumentaci nebo zjednodušenou dokumentaci ke stavbě (pasport). Pokud prodávající žádnou dokumentaci nemá, měl by ji nechat na vlastní náklady vypracovat. Z poslední projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem nebo z kolaudačního rozhodnutí je patrné, k jakému účelu byla stavba zkolaudována. Dokumenty lze někdy získat v archivu stavebního úřadu nebo v okresním archivu.
Eternitové střešní krytiny obsahují nebezpečný azbest. Foto: Martina Hepnerová
3. Napojení na inženýrské sítě a dopravní napojení
Ověřte si, jak je řešen příjezd k nemovitosti a komu patří pozemky, přes které se jezdí. Ideálním stavem je asfaltová nebo zpevněná štěrková komunikace ve veřejném vlastnictví (v majetku obce, kraje nebo státu). Po nezpevněné, úzké cestě neprojede nákladní automobil a po dešti může být nesjízdná. Problémem je také absence zimní údržby.
Napojení domu na distribuční síť elektrické energie je dnes již standardem. Ověřte si, zda je elektřina přivedena pomocí zemního kabelu nebo vzdušným vedením (to může komplikovat rekonstrukci střechy) a kde je umístěn elektroměr. V optimálním případě se nachází na veřejně přístupném místě, například v pilíři v oplocení. Častou variantou je však zastaralá elektroinstalace s elektroměrem ve fasádě domu.
Na rozdíl od elektřiny je absence veřejného vodovodu stále poměrně běžnou záležitostí. Zdravotně nezávadnou vodu získáte buď z veřejného řadu nebo z vrtané studny (nechte si předložit aktuální rozbor vody). Studny kopané nebo studánky ve sklepech nejsou spolehlivým zdrojem pitné vody. Mohou mít problém s malou vydatností a s kvalitou vody.
Odvádění splaškových vod bývá nejslabším místem staveb na venkově. V mnoha obcích stále není vybudována veřejná kanalizace a čistírna odpadních vod. V takovém případě máte dvě možnosti, jak zlikvidovat splašky. První je dostatečně velká, těsná jímka, která se pravidelně vyváží. Jímka s trativodem je hygienicky a legislativně nepřípustná a může kontaminovat blízkou studnu. Druhou možností je domovní čistírna (mechanicko-biologická nebo kořenová), odkud jsou přečištěné vody odváděny do potoka nebo do vsaku.
Prasklina v napojení přístavby garáže. Přístavba si sedá jinak než zbytek stavby. Přístavba nebyla řádně provázána se starší stavbou. Náprava může být drahá. Foto: Martina Hepnerová
4. Praskliny
Jak poznat nebezpečnou prasklinu? To vám s jistotou řekne pouze statik. Zpozornět byste měli, pokud najdete svislé praskliny probíhající přes celou stěnu, praskliny širší než 2 mm a aktivní praskliny, které se dále zvětšují (zvětšování lze poznat pouze dlouhodobějším pozorováním, popř. měřením). Takové praskliny jsou důkazem nerovnoměrného sedání stavby nebo nadměrné deformace konstrukcí a jejich oprava se může prodražit.
Naopak méně závažné jsou vlasové trhliny v příčkách a sádrokartonových konstrukcích nebo trhliny v omítce na přechodu dvou materiálů.
5. Vlhkost vzlínající z podloží
Zvýšená vlhkost stěn je záležitostí téměř všech domů postavených před rokem 1950. U starších domů hydroizolace zcela chybí nebo již není funkční. Varovným signálem je opadávající omítka, vlhké „mapy“ na stěnách a zvýšená vlhkost vzduchu v interiéru. Vlhkost konstrukcí i vlhkost vnitřního vzduchu lze změřit pomocí vlhkoměru. Odstranění vady bývá poměrně nákladné, stěny je třeba podříznout nebo použít chemickou injektáž a podlahy se musí provést nové v celém souvrství včetně hydroizolace a tepelné izolace. Doplňkovým opatřením je pak použití sanačních omítek nebo odvětrávaných podlah a předstěn.
6. Zatékání střechou a poškozený krov
Při prohlídce domu rozhodně nezapomeňte na kontrolu půdy. Může odhalit zatékání kvůli chybějící tašce, špatnému oplechování kolem komína nebo kvůli poškozenému okapu. Dlouho působící voda dokáže napáchat na dřevěných konstrukcích nevratné škody. Mohou být napadeny dřevokazným hmyzem, houbami a plísněmi. Zatékání nesvědčí ani zdivu na půdě. Poškozené konstrukce je často nutné vyměnit.
7. Chybějící tepelné izolace a plísně
Nezateplený dům generuje vysoké náklady na vytápění. Vždy si proto vyžádejte vyúčtování energií za poslední jeden až dva roky spolu s informací, jak často byl dům v zimě užíván.
Častým problémem je nezdravé vnitřní klima způsobené nedostatečným větráním. Pokud vyměníme původní dřevěná okna za plastová, začne se uvnitř hromadit vlhkost. Ta se poté sráží na studených, nezateplených površích stěn a stropů. Vlhká omítka je živnou půdou pro spory plísní, které poletují všude kolem nás. Plísně se tvoří nejčastěji nad okny, v rozích místností a za nábytkem, kde špatně proudí vzduch. Plísně v interiéru mohou způsobit zdravotní problémy především u dětí.
8. Zastaralé vnitřní rozvody a vytápění
Životnost vnitřních rozvodů a zařízení se uvažuje mezi 20-40 lety. U starého domu musíte počítat s jejich kompletní výměnou vnitřních rozvodů. Jedná se přitom o nejnákladnější položky při rekonstrukci. U elektřiny jsou nejčastější závadou hliníkové kabely a malý počet zásuvek a vypínačů. U kotle na tuhá paliva se zaměřte na jeho emisní třídu, která je uvedena na štítku. Od 1. září 2024 lze provozovat pouze kotle kotle 3. a vyšší třídy. Komíny je třeba pravidelně jednou ročně nechat vyčistit a zkontrolovat kominíkem.
9. Azbest
Na střechách starších domů najdeme často eternitovou krytinu s obsahem azbestových vláken. Má podobu šablon (na koso umístěných čtverců) nebo vlnovky (používá se často na kůlnách a jiných drobných stavbách). Azbestová vlákna se uvolňují do okolí při manipulaci s krytinou, proto je třeba odstranění provádět v ochranném obleku s respirátorem. Chránit je nutné taky okolí stavby, proto se krytina ještě na střeše ukládá do pevných obalů a je odvezena na skládku nebezpečného odpadu. Likvidace eternitové krytiny je tedy nákladnější než u ostatních druhů.
10. Radon
Radon je plyn, který se uvolňuje do ovzduší z podloží domu. Při vyšších koncentracích je zdraví škodlivý. Novější domy jsou chráněny proti radonu hydroizolací, která je zároveň plynotěsná. U starších domů může vzniknout problém u neizolovaného sklepa nebo podlahy. Jak je na tom daná lokalita s radonem, můžete zjistit z radonové mapy.
V případě podezření na výskyt radonu lze provést měření odbornou firmou nebo se obrátit na Státní úřad pro jadernou bezpečnost. Měření trvá delší časový úsek v řádu týdnů až měsíců. Pokud se potvrdí koncentrace radonu překračující hygienický limit 400 Bq/m3, je nutné provést vhodné opatření (například nucené odvětrání domu).
Chcete poradit více? Podrobné rady a otázky na prodávajícího ať už kupujete byt, dům nebo pozemek. Ucelené rady pro koupi nemovitosti naleznete v příručce Jak koupit bydlení, kterou si můžete stáhnout zdarma na ESTAV.cz.
Sdílet / hodnotit tento článek