Hlavní změny, které přinesl nový zákon:
- Poskytovatel úvěru (banka) je ze zákona povinen provést detailní posouzení finanční situace klienta, včetně rozboru příjmů a výdajů, dosavadního splácení a celkové finanční situace.
- Klient nově získává informace o celkové nákladovosti úvěru v ucelené struktuře, takže by měl být schopný nabídky konkurenčních bank mezi sebou bez problémů porovnat. Měl by přímo vidět, kolik přesně zaplatí a jaké jsou případně další podmínky banky.
- Klient má nárok jednou ročně předčasně splatit až 25 % z hypotečního úvěru bez jakéhokoliv poplatku. Tím pádem má možnost prakticky splatit celý úvěr během 4 let, i když je stále ve fixačním období.
- Omezení sankcí banky vůči klientovi. Banka má nyní nárok pouze na účelně vynaložené náklady v souvislosti s prodlením klienta, dále na úroky z prodlení (maximálně 8,05% p.a.) a případně na smluvní pokutu, jejíž celková výše nesmí přesáhnout 200 000 Kč.
Zákon sice jednoznačně zvyšuje ochranu a práva spotřebitele ať už zavedením těchto regulací či omezením práv banky, současně však zvyšuje administrativní zátěž při zpracování úvěru pro banky, které to následně promítly do ceny hypoték a začaly od začátku roku 2017 postupně navyšovat sazby.
Duben 2017 a nová doporučení ČNB
K prosincovému zákonu z minulého roku navíc ČNB letos v dubnu zavedla další regulaci ve formě nových doporučení. To prakticky stanovuje následující pravidla:
- Banky mohou poskytovat hypotéky maximálně do 90% LTV (= výše úvěru / hodnota nemovitosti).
- Úvěry mezi 80 – 90 % hodnoty nemovitosti poskytovat jen 15 % nových klientů, tím pádem jsou úvěry nad 80% LTV znatelně dražší (rozumějme vyšší sazba).
Co je potřeba k získání hypotéky se solidními podmínkami
Přes všechny změny a omezení ale stále platí, že v současné době je hypotéka široce dostupná a velmi levná (průměrný úrok se stále pohybuje okolo 2% p.a.) v porovnání s jinými zeměmi a nebo předchozími lety.
Pokud tedy dnes chce klient získat hypotéku se solidními podmínkami (rozumějme reálnou sazbu kolem 2% p.a.), potřebuje k tomu především dostatečnou hodnotu zajištění a dostačující prokazatelný příjem.
Financování bydlení hypotékou je dnes stále dostupné pro většinu zájemců. www.PorovnejHypoteky.cz
Dostatečná výše zajištění
Jak už je uvedeno výše, díky doporučení ČNB z dubna letošního roku se výrazně omezily hypotéky nad 90% LTV. To znamená, že pro solidní sazbu až na některé výjimky je třeba žádat o hypotéku s 80% LTV. Možnosti jsou následující:
- Klient má 20 % z ceny nemovitosti našetřeno jako vlastní zdroje
- Klient zastaví další nemovitost, aby se zvedla hodnota zajištění
Příklad: Klient si chce půjčit 3 miliony na koupi bytu, ale nemá vlastní zdroje. Kromě kupovaného bytu tedy zastaví bance ještě byt svých rodičů v hodnotě 2 miliony. Zajištění je celkem 5 milionů, takže LTV je 60% a klient se tím pádem vejde bezpečně do hranice LTV 80%.
V mnoha případech se však stává, že klienti nemají možnost zastavit další nemovitost, a ani nemají k dispozici žádné vlastní prostředky. V takových případech existuje třetí možnost:
- Klient dofinancuje potřebných 20 % “vlastních zdrojů” jiným úvěrem (zpravidla úvěr ze stavebního spoření nebo spotřebitelský úvěr)
Nesmíme však zapomenout, že úvěry ze SS a spotřebitelské půjčky jsou oproti hypotéce výrazně dražší (5 – 10% p.a.), proto by mělo být vždycky v našem zájmu půjčit si z takového úvěru co nejméně.
Dostačující a prokazatelný příjem
Příjem žadatele o hypotéku musí být v dostatečné výši vůči požadované hypotéce. Banka vždy od příjmu žadatele odečte minimální náklady na život, vyživované osoby, současné splátky a závazky a pokud to, co zbývá, stačí na pokrytí splátky, potom klient zpravidla projde scoringem.
Dalším důležitým kritériem je prokazatelnost a uznatelnost příjmu bankou. Kromě příjmu ze zaměstnání většina bank uznává i mateřskou / rodičovskou, různé typy rent a důchodů, nebo třeba i příjmy z pronájmu.
Problém mohou mít podnikatelé a živnostníci, kteří prokazují příjmy podle daňového přiznání. Čisté příjmy na tomto přiznání jsou v drtivé většině případů výrazně nižší než ve skutečnosti v důsledku optimalizace přiznání.
I takovým klientům vyšly některé z bank vstříc a jsou schopny akceptovat jako příjem procentuální částku z obratu na daňovém přiznání nebo na účtu klienta. Či zohlednit paušální výdaje a uznat klientovi více po doložení obratů na účtu nebo čestného prohlášení.
Závěrem – na co si dát pozor
Kromě skutečné sazby a výsledné splátky je důležité znát veškeré podmínky, které banka vyžaduje. Častokrát je opticky vynikající sazba podmíněna doplňkovým produktem, který si klient u banky musí zřídit a který úvěr výrazně prodraží, přičemž jeho užitek pro klienta je mnohdy diskutabilní.
Díky svojí praxi a spolupráci téměř se všemi bankami na finančním trhu Vám proto rád pomohu vyhledat a posoudit, jaké jsou Vaše možnosti při pořizování nemovitosti, ať už k vlastnímu bydlení či jiným účelům nebo její rekonstrukci. Můžete mě kontaktovat telefonicky na čísle 728 480 423, anebo na e-mailu pribramsky@eporovnani.cz
Zároveň bych Vás ještě rád pozval na výstavu bydlení FOR ARCH 2017, která se koná 19. - 23. 9. na výstavišti v Letňanech a kde budu k dispozici zájemcům o hypotéku u stánku Porovnejhypoteky.cz.
Ing. Marek Příbramský
Hypoteční specialista, který Vám díky zkušenostem jak v B2B, tak B2C sektoru dokáže zajistit mimořádné podmínky nejen v klasických hypotékách na bydlení, ale také v komerčních úvěrech pro firmy a podnikatele.
Tel.: 728 480 423
E-mail: pribramsky@eporovnani.cz
Sdílet / hodnotit tento článek