Panelákový byt v příměstské oblasti se dá pořídit za výrazně méně než byt ve městě. Zatímco v Praze se starší byt prodává za cenu okolo 87 tisíc za metr čtvereční, ve Středočeském kraji je to 48 tisíc – tedy přibližně polovina pražské ceny. Podobné rozdíly platí i pro ostatní větší města, z nichž obyvatelé vlivem dražších cen nemovitostí prchají pryč. Byty v širším prstenci velkých měst se tak stávají vyhledávaným zbožím. Hodnotu bytu zvyšuje i blízkost městského centra a dobrá dostupnost příměstských spojení do velkých měst.
Jiný životní styl
Vlastnění domu se stává pro většinu obyvatel luxusem především vzhledem k aktuálním cenám nemovitostí. Mnoho lidí ale přestává vnímat rodinný dům se zahrádkou jako snový objekt k bydlení i z jiných důvodů – náročné povolání, koníčky či časté cestování ukrajují významnou porci z volného času. Pozdní návraty domů nebo dlouhé služební cesty si nerozumí s pravidelnou péčí o dům a zahradu, proto lidé často dají přednost bydlení v bytě, který nevyžaduje velké investice a není tak náročné se o něj starat.
Zdroj: JRD
Prémiové panelákové bydlení
Trend nadstandardního až exkluzivního bydlení se promítl i do některých panelových domů. Jde především o objekty, které se podařilo citlivě zrekonstruovat a vtisknout jim punc originality či ducha místa. Ceněny jsou originální interiéry, promyšlené společné prostory a zázemí, ale i exteriér domu. „Mladší generace už nevnímá paneláky jako méněcenné bydlení, a naopak je ochotná přihlédnout k zajímavému architektonickému pojetí, které respektuje původní hodnoty a vhodně zapadá do okolí. Ceny takto zrekonstruovaných nemovitostí nadále porostou,“ doplňuje Hendrik Meyer, výkonný ředitel portálu Bezrealitky.
Panelák jako investice
Ačkoliv by se to ještě před pár lety nezdálo pravděpodobné, vhodně situované panelové byty začínají být vyhledávanou investicí. I když jejich cena pomalu šplhá vzhůru, stále se jedná o finančně dobře dostupné bydlení. Ve spojení s rozvíjející se lokalitou a možností citlivé rekonstrukce, která bývá u panelových domů dobře proveditelná, jsou tyto byty mezi investory v kurzu. „Potenciál panelových domů leží především v jejich dalších rekonstrukcích podle přání budoucího majitele nebo v revitalizaci celých urbanistických celků. Důležitou roli ale bude hrát nutné zlepšení dopravní obslužnosti, která je a bude pro bydlení mimo velká města klíčová,“ dokončuje Meyer.
Reálné výnosy pro majitele
Aktuální situace na realitním trhu je podle analýz společnosti JRD velmi příznivá zvláště pro majitele investičních bytů. Kvůli strmému růstu cen nemovitostí sílí poptávka po nájemním bydlení. Průměrná výše měsíčního nájmu v Praze 353 Kč za metr čtvereční a u bytů 2+kk, které jsou nejžádanější, dosahuje průměrný měsíční nájem ke 20 000 Kč (7/2019). Vlastnictví bytu na pronájem proto může přinést reálný výnos 5 % ročně, což znamená jednu z nejvýhodnějších a zároveň nejbezpečnějších možností investování v České republice. Developeři začínají na stálý zájem investorů a sílící poptávku po nájemním bydlení reagovat: upravují skladbu bytů v rezidenčních projektech, aby v nich bylo více malometrážních jednotek.
„Pořízení investičního bytu je sice finančně náročnější než v minulosti, přesto však stále představuje zajímavou příležitost ke zhodnocení vložených peněz, generující výrazně vyšší výnos než běžný spořicí účet nebo státní dluhopisy. Před jeho koupí je však nutné se zamyslet nad třemi kritérii, která mohou výsledný výnos výrazně ovlivnit: nad cenou bytu, jeho velikostí a lokalitou, v níž se nachází: Průměrná výše měsíčního nájmu v Praze je nyní přibližně 353 Kč za m2. Promítá se do ní nejen lokalita, ale především velikost pronajímaného bytu. Nájemné za m2 obytné plochy je totiž nejvyšší u jednopokojových bytů – asi 406 Kč. U větších jednotek již nájem za metr čtvereční poměrně výrazně klesá. Rozdíl mezi průměrným měsíčním nájmem u bytu 1+kk a 2+kk činí přes 30 %, zatímco rozdíl mezi jejich podlahovou plochou je kolem 50 %. Z toho plyne, že jednopokojové byty mají přibližně o 20 % vyšší nájemné za m2 plochy a zároveň i větší výnos pro investora, který byt koupí a následně jej pronajímá,“ komentuje Pavel Krumpár, obchodní ředitel JRD.
Nové nebo starší byty? Obojí
Podle poradenské společnosti Deloitte si lidé kupují na investici zhruba 30 až 40 % nových bytů v developerských projektech. Na první pohled se může zdát, že v Praze je pro investiční byt nejatraktivnější centrum města (tedy Praha 1), kde dosahuje nájemné nejvyšších hodnot. Zde však reálný výnos sráží vysoké kupní ceny bytů, především v rekonstruovaných činžovních domech. Mnohem zajímavější výnosy (i přes 5 %) proto přinášejí nemovitosti v Praze 3, 4, 8, 9 nebo 10.
„Za vzorový příklad může sloužit projekt Bohdalecké kvarteto v Praze 4, který nabízí byt 1+kk o velikosti 36,91 m2 za cenu 3 224 346 Kč. Pokud jej bude investor pronajímat za tržní nájemní cenu nového jednopokojového bytu v této lokalitě, dosáhne jeho roční výnos cca 5,2 %. Toto číslo je zajímavé i ve srovnání s aktuální průměrnou úrokovou sazbou hypoték, která činí 2,85 %. Investice do bytu je tedy výhodná i v případě, že investor financuje větší část kupní ceny hypotečním úvěrem. Pokud si proto vezme 70% hypotéku, má výnosnost z vlastních zdrojů přes 10 % ročně, do čehož si však může započíst i dlouhodobé zvyšování hodnoty majetku, tedy ceny bytu. Pak se i u střednědobého pohledu dostane na obvyklou výnosnost vlastních zdrojů 15 až 20 %,“ uzavírá Pavel Krumpár.
Další informace:
Specializovaná mapa Mapa sídlišť: Vybraná sídliště v českých zemích 1945–89 vznikla v rámci výzkumného projektu: Panelová sídliště v České republice jako součást městského životního prostředí: Zhodnocení a prezentace jejich obytného potenciálu. Výzkumný projekt probíhal v letech 2013–2017.
Redakce estav s využitím tiskových zpráv JRD a bezrealitky.cz
Sdílet / hodnotit tento článek