Jak opravit či provést stavební úpravy u staveb na hranici pozemku
Obecně by stavby měly být umísťovány tak, aby mezi nimi byly zachovány odstupy, které umožní údržbu stavby a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti tak, aby jejich výkon nikterak neomezil užívání vlastníka sousedního pozemku či stavby. Majitelé staveb umístěných na hranici pozemku tento „manipulační „prostor nemají a tak při rozsáhlejších stavebních úpravách či změnách stavby mnohdy potřebují k provedení opravy využít i sousedního pozemku. Podíváme se, kdy a za jakých podmínek může stavebník sousedův pozemek pro stavební úpravy či změnu své stavby využít.
Je právně umožněno realizovat stavební úpravu s využitím pozemku souseda?
Pokud je nezbytné, abyste při stavební úpravě, rekonstrukci či změny stavby užili pozemek souseda, a to i v nepatrném rozsahu, potřebujete před zahájením prací získat souhlas vlastníka pozemku s jeho využitím. Souhlas vlastníka může být poskytnut písemně prostým prohlášení, kde vlastník uvede, že souhlasí s využitím svého pozemku pro stavební práce stavebníka, či si mohou strany uzavřít nepojmenovanou smlouvu (např. Dohodu o užití sousedního pozemku pro realizaci stavební úpravy, údržby apod.), ve které si sjednají dobu trvání, rozsah a způsob užití, finanční protiplnění a pravidla pro uvedení pozemku do původního stavu. Pokud se jedná o stavební úpravu, pro jejíž realizace nepotřebuje stavebník příslušné oprávnění ze strany stavebního úřadu, může být souhlas souseda (vlastníka pozemku) učiněn i ústně. Záleží na konkrétním stavu vašich sousedských vztahů. Sousedské vztahy jsou však velmi křehké. Mnohdy si sousedé nedokáží představit omezení a ani škody, které stavebními pracemi mohou na jejich pozemku (zejména porostech) vzniknout. Problémy či narušení vztahů tak na sebe nemusí dlouho čekat. Proto i u fungujícího vztahu doporučuji seznámit souseda podrobně s průběhem a rozsahem zamýšlených prací, informovat ho o možnostech „dočasného poškození“ jeho majetku a způsobu finanční kompenzace a rekultivace. Pokud vaše sousedské vztahy nejsou příliš vřelé, můžete souseda motivovat k vydání souhlasu prostřednictvím kauce, kterou složíte ke krytí případných škod, které by prováděním stavebních prací mohly vzniknout. Kauci můžete složit u advokáta, notáře, kdy se stanoví jasná pravidla pro případy jejího využití, kauci můžete poskytnout i přímo sousedovi. Vystavujete se však riziku, že to bude soused, který bude o tom, zda škoda vznikla či nevznikla rozhodovat.
Co dělat, když soused nechce umožnit vstup na jeho pozemek a brání tak provedení stavebních úprav či udržovacích prací?
Pokud vám soused nechce umožnit vstup na jeho pozemek za účelem provedení stavebních úprav, kterými je třeba zajistit a udržet stavbu v dobrém technickém stavu, aby nedocházelo k jejímu znehodnocování či aby se prodloužila její uživatelnost, máte možnost obrátit buď na stavební úřad, nebo na soud.
Opatření vydané stavebním úřadě dle § 141 Stavebního zákona
Na základě uvedeného ustanovení v případě, kdy nedojde mezi zúčastněnými osobami k dohodě, může stavební úřad pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutným zabezpečovacím pracem, nezbytným úpravám, udržovacím pracem a k odstranění stavby uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků či staveb. Stavebník je v daném případě dle § 141/2 povinen dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemku nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikaly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je stavebník povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu a nesplní-li tuto povinnost nebo nedojde k dohodě, odpovídá za škodu, kterou porušením této povinnosti způsobí. Zdálo-by se, že tedy stavebníku, i přes zamítavý postoj souseda, nestojí nic v cestě. Opak je pravdou. V této souvislosti je třeba upozornit stavebníky, že zákon uvedené pravidlo neupravil jako povinnost SU vždy nařídit ale pouze jako možnost, navíc podmíněnou potřebou veřejného zájmu na uložení tohoto opatření, což je v praxi největší problém. Kde končí a začíná hranice soukromého či veřejného zájmu, v čem ještě lze veřejný zájem v případě udržovacích prací či rekonstrukcí spatřovat? Výklad zde není jednotný a je třeba vycházet z praxe místně příslušného stavebního úřadu. Problém nebude u staveb, které jsou v havarijním stavu a které by bez nezbytných stavebních úprav či udržovacích prací mohly ohrozit zdraví lidí či způsobit škody na majetku, třeba i souseda. Problematické bude získat opatření dle § 141 v případě provádění změny stavby nástavbou a pod, kdy je zřejmé, že je to jen zájem stavebníka zkvalitnit si vlastní bydlení.
© Fotolia.com - maho
Rozhodnutí vydávaná soudy
Pokud nebudete v postupu dle § 141 stavebního zákona úspěšní, můžete se ještě obrátit na soud a žádat o umožnění vstupu na sousední pozemek či strpění provedení potřebných prací za náhradu. Jedná se však o variantu dražší (soudní poplatky, poplatky za právní zastoupení apod.) a taky časově podstatně náročnější.
Občanský zákoník upravuje oprávnění užít sousedův pozemek z důvodu nezbytné údržby či provedení stavebních úprav hned ve dvou paragrafech. První je § 1021, který vychází z § 127/3 již zrušeného občanského zákoníku a řeší případy, kdy „vlastník pozemku je povinen umožnit sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, který je nezbytný k údržbě sousedního pozemku za předpokladu, že soused nemůže tohoto účelu dosáhnout jinak“. Dle komentáře toto ustanovení bude mířit pouze na případy běžné údržby. Pro případy stavění, bourání, opravy či rekonstrukce stavby bude nutný postup dle § 1022 OZ. V případě aplikace §1021 se jedná o bezúplatný vstup, přičemž vstupem se myslí i pobyt na něm po nezbytně nutnou dobu k provedení úkonu, jež si údržba vyžaduje. I když se jedná o bezúplatný vstup, je stavebník povinen nahradit vlastníku pozemku škodu, kterou v souvislosti s prováděním údržby vlastníku pozemku způsobí.
Paragraf 1022 pak upravuje zcela nové pravidlo, které stanoví „nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné“. Ani toto pravidlo se však neuplatní vždy, neboť podléhá posouzení újmy, která postihne vlastníka pozemku v důsledku jeho dočasného neužívání. Soud se musí zabývat otázkou, zda nelze práce provést z pozemku stavebníka či zda újma vlastníka pozemku není větší než újma, která vznikne neprovedením potřebných prací. Obecně ustanovení § 1022 bude aplikovatelné na případy postavení lešení či jiného potřebného zařízení a provádění prací ze sousedního pozemku.
© Fotolia.com - kange_one
Zateplování staveb na hranici pozemku
Z pohledu stavebního zákona je zateplení bráno jako stavební úprava (§ 2 odst. 5 písm.c)). Pro provedení zateplení stavebník není povinen žádat vydání územního souhlasu či územního rozhodnutí o umístění stavby ( viz § 79 odst.6 ) a u mnohých staveb (typicky garáže) nevyžadují některé stavební úřady ani ohlášení či vydání stavebního povolení, neboť tyto stavební úpravy řadí pod § 103 odst. 1 písm. d) kdy se stavební úpravou nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání, nevyžaduje se posouzení vlivu na životní prostředí a jejich provedení nemůže ovlivnit požární bezpečnost stavby. Pokud stavební úřad vyžaduje stavební povolení či ohlášení (stanoveno v závislosti na typu stavby a zastavěné plochy), bude soused vždy mít prostor se ke stavební úpravě vyjádřit, případně navrženou stavební úpravu prováděnou na hranici pozemku odmítnout. Jinak tomu je v případě stavebních úprav, které nevyžadují ani územní souhlas či ohlášení případně stavební povolení. Tam může docházet k situacím, že stavebník stavbu realizuje, aniž by o tom dopředu informoval vlastníka sousední nemovitosti.
V této souvislosti je však třeba upozornit na judikaturu soudu, která bude převzata i pro alikaci k novému občanskému zákoníku, konkrétně např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 22 Cdo 1000/2010, či Rc 51/2012, kterým bylo judikováno, že zřizovat části stavby (např. Zateplení zdi, balkony apod.) zasahující do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu (tedy bez souhlasu a vypořádání vlastnických vztahů se sousedem) není přípustné. Zateplení zdi, která se nachází na samé hranici pozemku, by dle rozhodnutí soudu znamenalo trvalé omezení vlastnického práva souseda (došlo by k zúžení jeho pozemku) a takové omezení (rozšíření stěny do prostoru sousedova pozemku) by bylo neúměrným zásahem do vlastnického práva souseda. V případě zateplení domu na hranici pozemku tak není možné žádat soud o uložení povinnosti, resp. o přiznání práva vstupu na sousední pozemek, pokud soused jako vlastník pozemku neposkytl souhlas se stavební úpravou. Každé zateplení stavby na hranici pozemku, bez ohledu na to, zda stavba podléhá vydání příslušného oprávnění ze strany stavebního úřadu, musí být odsouhlaseno a vypořádáno s vlastníkem sousedního pozemku. V opačném případě by vlastník sousedního pozemku mohl žádat odstranění takto provedené stavební úpravy soudní cestou či provádění takové stavební úpravy zastavit dle ustanovení § 1004 občanského zákoníku.
Sdílet / hodnotit tento článek