ESTAV.cz se ptá...
O jaké nemovitosti je největší zájem, jsou to spíše staré nebo nové nemovitosti?
Michal Bezděka, Industrial Agency - CBRE, odpovídá ...
V CBRE sledujeme především zájem o nové, moderní sklady a výrobní haly. Český trh kvalitních průmyslových nemovitostí je v porovnání se západem specifický tím, že je mladý a tedy s relativně omezenou nabídkou. Na trhu najdete k prodeji množství starých průmyslových nemovitostí – tzv. staré brownfieldy, ale ty jsou pro většinu našich klientů prakticky nepoužitelné.
Ti vyhledávají modernější budovy, ne starší než deset patnáct let, s určitými standardními parametry, které odpovídají potřebám moderních výrobních či logistických operací. Takové haly je možné najít spíše k pronájmu, především v rámci developerských projektů. Nedeveloperské haly jsou většinou stále v užívání původních majitelů a vlna, kdy bude na trhu větší množství takových objektů a vznikne tak trh moderních průmyslových brownfieldů teprve pomalu přichází. Dnes jakmile se v nabídce objeví moderní průmyslová hala, většinou je rychle pryč, protože zájem o ně u domácích i zahraničních firem výrazně převyšuje nabídku.
Jen v letošním roce jsme zprostředkovali několik takových velkých transakcí, například prodej haly o 12 000 m2 rakouské společnosti Umdasch v Českých Budějovicích, kterou převzala německo-japonská společnost Mektec. Nedostatek těchto moderních brownfieldů mimo jiné znamená, že zahraniční společnosti, které chtějí v ČR investovat a hledají, co nejrychleji halu do vlastnictví volí formu spolupráce s developery a nechají si halu postavit přímo na míru. Tak to udělaly například společnosti Johnson Controls v Žatci, Ingersoll Rand v Kolíně nebo Steelcase ve Stříbře.
ESTAV.cz se ptá...
Je častý prodej pro úplně jiné účely?
Michal Bezděk, Industrial Agency - CBRE, odpovídá ...
Koupě průmyslové nemovitosti pro jiné účely se čas od času vyskytne, ale skýtá to jistá rizika, se kterou musí investor počítat, především spojené s územním plánem a jeho případnou změnou.
ESTAV.cz se ptá...
Hraje při výběru nemovitosti kromě místa, ceny, kapacity a úrovně mezd třeba i historie takové nemovitosti?
Michal Bezděk, Industrial Agency - CBRE, odpovídá ...
Při koupi výrobní haly je určitě důležité znát historii objektu, jak byla hala a její okolí využívána, kdo ji stavěl atd. Důkladná technická a právní due dilligence je nezbytná. Jinak je poptávka po průmyslových objektech především o lokalitě, vhodnosti objektu pro záměr a ceně. Industriální trh a nemovitosti, které se na něm nabízejí, jsou obvykle o tvrdých faktech a číslech. Emoce na rozdíl třeba od rezidenčního trhu tu nemají prakticky žádnou roli.
ESTAV.cz se ptá...
Jaká jsou nejdůležitější kritéria zákazníků při výběru průmyslových nemovitostí?
Michal Bezděk, Industrial Agency - CBRE, odpovídá ...
Kritéria uživatelů hal jsou vysoce individuální a závisí na typu plánované operace. Každý výrobce má odlišné potřeby, úplně jiné požadavky pak mají logistické společnosti a distributoři. Objekt, který vám přesně vyhovuje, výrazně zefektivňuje operaci a vede k velkým úsporám. To je další z důležitých důvodů, proč firmy často jdou cestou nové výstavby, raději než do koupě stávajícího objektu.
Nechají si postavit zkrátka to, co opravdu potřebují, na míru. Problém pak ale nastává ve chvíli, kdy společnost potřebuje nemovitost prodat. Při prodeji totiž zjišťuje, že zájemců je málo, protože hala odpovídá pouze konkrétním potřebám dané společnosti, chybí tu určitá flexibilita ve využití. A právě na to by firmy neměly zapomínat. Flexibilita průmyslové nemovitosti totiž výrazně ovlivňuje šanci na úspěch při potenciálním prodeji, a tím tedy její prodejní cenu.
ESTAV.cz se ptá...
Co se investorovi vyplatí víc – zrekonstruovat areál nebo ho prodat v původním stavu?
Michal Bezděk, Industrial Agency - CBRE, odpovídá ...
Raději než objekt spekulativně rekonstruovat a pak nabízet k prodeji, doporučil bych prodej v původním stavu. Opět narážíme na zmiňovanou flexibilitu využití. Při spekulativní rekonstrukci neznáte požadavky budoucího uživatele. Na druhou stranu prodeji může pomoci, pokud je alespoň částečně připravený projekt rekonstrukce. Kupující se může rychleji zorientovat, co je s halou možné dělat a jak se řádově pohybují případné náklady.
Panuje obecně vžitá představa, že staré brownfieldy a areály se dají znovu využívat pro průmyslovou výrobu. Často tak argumentují odpůrci developerských industriálních projektů. Tady je důležitě upozornit, že náklady na revitalizaci starých brownfieldů bohužel často výrazně převyšují náklady na stavbu na zelené louce.
Navíc se často nacházejí v lokalitách, kde už ani není možné výrobu obnovit, dnes jsou obklopené rezidenční výstavbou, kde je taková operace, která je často navíc spojená s intenzivní nákladní dopravou, nežádoucí. Výstavba na zelené louce u dálnice je pak rozhodně menší zlo.
ESTAV.cz se ptá...
Kupují se staré průmyslové nemovitosti jen za účelem získání pozemku?
Michal Bezděk, Industrial Agency - CBRE, odpovídá ...
Pokud se objeví zajímavá lokalita a nemovitost nepředstavuje velkou investici z hlediska další zátěže, například ekologické, tak určitě ano. Příkladem může být průmyslový areál společnosti TRW v Horních Počernicích, který prodáváme. Zájemci nepočítají s dalším průmyslovým využitím areálu, ale spíš s jeho redevelopmentem.
ESTAV.cz se ptá...
Jaký je podle Vás výhled do budoucna průmyslových nemovitostí?
Michal Bezděk, Industrial Agency - CBRE, odpovídá ...
Trh moderních výrobních a průmyslových hal určitě poroste. Nové areály vlastní především zahraniční investoři a jejich první vlna nyní začíná odcházet (například Panasonic v Žatci). Podle nás bude takových případů přibývat a vznikne tak sekundární trh kvalitních průmyslových nemovitostí na prodej i pronájem. Postupně se tak budeme přibližovat trendu západních zemí, v nichž je nabídka průmyslových nemovitostí výrazně bohatší.
Sdílet / hodnotit tento článek