Co řešit nejdříve, aneb aby se v nemovitosti dalo dál bydlet
Ať už se jedná o pozůstalou rodinu zesnulého nebo o nájemníka, ten, kdo v nemovitosti bydlí, potřebuje v první řadě zajistit dodávky energií a jejich placení. Někdy má pozůstalý spoluvlastník přehled co, kam a kdy se platí, dodávky energií mohou být třeba registrovány i na něj. Ale také se stává, že jediný, kdo měl podrobné informace o těchto pravidelných platbách, byl zesnulý. V takovém případě je třeba co nejdříve zmapovat pravidelné platby, které s nemovitostí souvisejí – elektřina, voda, plyn, pojištění domácnosti, hypotéka, v případě bytů platby do fondů společenství vlastníků jednotek (SVJ) a podobné. Smlouvy totiž, až na výjimky, smrtí nezanikají a všechna práva a povinnosti běží dál.
Jak zjistit informace o smlouvách ohledně dodávek energií?
Pokud nelze dohledat žádné související dokumenty (smlouvy, faktury, výpočetní listy nebo například výpisy z účtu), je nutné dodavatele zjistit jinak. Co se týče vody a kanalizace, je dodavatel služeb pro danou lokalitu určený – lze se na něj doptat u vedení SVJ v případě bytu, ohledně domu třeba na místním obecním úřadě. U elektřiny a plynu je to ale složitější, ty mohou dodávat různé společnosti kamkoliv. Známe-li alespoň číslo odběrného místa (tzv. kód EAN nebo EIC), lze se dotázat přímo Energetického regulačního úřadu a ten jméno dodavatele sdělí. Nedokážeme-li však vyhledat k dodávkám elektřiny a plynu naprosto nic, nezbývá, než všechny potencionální dodavatele obvolat (seznam lze získat opět u Energetického regulačního úřadu).
Jak hradit energie, když jsou smlouvy registrovány na zesnulého?
S dodavateli energií je ideální komunikovat dříve, než se dědictví vyřeší (to může trvat měsíce i déle), a zajistit platby. S úhradou složenek nebývá problém – někdy je jen třeba domluvit jejich alternativní doručování, aby se nevršily v poštovní schránce zesnulého, kterou nikdo nevybírá. Odchází-li pak platby z účtu zesnulého, trvalé příkazy i inkasa běží dál. Dokud budou na účtu peníze, úhrady tedy budou probíhat.
Kdy „přepsat“ smlouvy o dodávkách energií?
Úplně ihned to nejde – je třeba počkat minimálně na úmrtí list. Pak je nutné určit, na koho energie převést (tím bude nejčastěji pozůstalý spoluvlastník). Na webových stránkách jednotlivých dodavatelů jsou pak podmínky a požadavky na dokumenty, které je třeba předložit a podepsat.
Každopádně je vhodné při jakémkoliv zádrhelu nebo nejasnosti zavolat či napsat příslušnému dodavateli a konkrétní okolnosti probrat. Totožné situace řeší na denní bázi, neměl by tedy být problém se dohodnout.
Úmrtí list
Opravdu formální úkony ohledně nemovitosti (oficiální informování smluvních partnerů – banky poskytující hypotéku, pojišťovny, dodavatelů energií, SVJ – či žádosti o změnu smluv apod.) lze činit, jakmile bude existovat úmrtí list. Úmrtní list vydává obecní nebo městský úřad spravující agendu matriky a jeho vydání trvá zhruba 2 až 3 týdny ode dne úmrtí (úřad na to však má ze zákona 30 dnů, dokonce 60 dnů ve složitějších případech – tedy i k takové prodlevě může dojít). O dokument přitom většinou zažádá přímo pohřební služba. Dorazí pak domů poštou tomu, kdo byl při jednání s pohřební službou určen jako kontaktní osoba.
Notář a určení dědiců
Jakmile bude úmrtní list vydán, lze zároveň očekávat pozvánku na první jednání s notářem (také přijde poštou), který bude celé dědictví řešit. V první řadě bude mapovat veškerý majetek a dluhy zesnulého. Notář mj. obesílá s dotazy matriku, katastr nemovitostí, obchodní rejstřík, registr vozidel, soudy, registr exekucí, banky a pojišťovny a tak dále. Tato práce zabere notáři určitý čas, nejméně v řádu měsíců.
Notář rovněž zjistí okruh dědiců. Zatím není příliš zvykem sepisovat závěť, drtivá většina dědictví se tak řeší podle zákona[1].
Uvedeme si přitom nejčastější případy pozůstalých: manžel(ka) a děti, nesezdaný partner a děti. A zde pozor: v prvním uvedeném případě bude dědit pozůstalý manžel(ka) a děti rovným dílem[2], ve druhém případě dědí jen děti, pozůstalému partnerovi zůstává jen podíl, který již na nemovitosti měl[3].
Kdo se postará o technický stav nemovitosti, než bude rozhodnuto o dědictví?
Obecně mohou majetek do doby ukončení dědického řízení spravovat budoucí dědicové[4] a samozřejmě stávající spoluvlastník. Je-li třeba provést nějakou opravu či rekonstrukci a panuje na tom shoda, není třeba čekat až na konec dědického řízení. Uhrazené náklady pak budou notářem zahrnuty do tzv. pasiv dědictví, tedy dluhů, které je třeba vypořádat. Ideální je domluvit se s ostatními dědici a spoluvlastníkem, co a kdo zaplatí a probrat vše s notářem.
V případě, že se dědici (a stávající spoluvlastník) na rekonstrukci neshodnou, je do skončení dědictví možné iniciativně řešit pouze nezbytné opravy, aby se předešlo havarijnímu stavu. Náklady na takovou opravu se rovněž vypořádají v rámci dědictví (nutno sdělit notáři a doložit vyúčtování).
Hypotéka
Byl-li nákup nebo výstavba nemovitosti financována hypotečním úvěrem, je po obdržení úmrtního list vhodné informovat banku a projednat další postup. Většinou je při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru sjednávána zároveň životní pojistka, která by mohla úvěr pokrýt. Každá životní pojistka má ale svá pravidla, omezení a výluky, tedy do došetření pojistné události nejde spoléhat na to, že bude úvěr pojistkou plně splacen.
Hradit splátky hypotéky je každopádně třeba i po dobu, než se vyřeší dědictví a případná pojistka. Odcházejí-li splátky bezhotovostně trvalým příkazem, může jejich úhrada probíhat dál až do vyčerpání zůstatku účtu. S bankou bývá nicméně možné sjednat i odklad splátek pro případ, že by byla situace komplikovanější – většinou je pozůstalý spoluvlastník zároveň spoludlužníkem hypotéky; může se ale stát, že nemá s hypotékou nic společného a pak je třeba projednat, co provést s dluhem, který je zároveň zajištěn zástavním právem na nemovitosti váznoucím.
Finální řešení bude možné s bankou realizovat až po ukončení dědického řízení, nicméně ověřovat různé varianty a celou záležitost předjednat můžeme i dříve.
Nájem
Je-li nemovitost pronajata, nájemní smlouva platí dále. Nájem je možné ukončit jen z důvodů, které předpokládá smlouva nebo zákon, nikoliv proto, že pronajímatel zemřel.
Část nájemného, kterou zesnulý spoluvlastník inkasoval, nyní tvoří součást dědictví (nepřipadá tedy automaticky druhému spoluvlastníkovi) a je-li stále hrazena na účet zesnulého, lze tento stav ponechat a zároveň z příjmů hradit trvalé příkazy.
Pojištění domácnosti
Ani sjednaná pojistka se smrtí nezrušuje a platí dále, i když ji sjednal zesnulý. Je ale potřeba ji hradit, jinak může zaniknout a domácnost by zůstala nepojištěna. Přepis smlouvy je opět vhodné předjednat s pojišťovnou, telefonicky nebo mailem, případně zvážit ukončení smlouvy dle smluvních podmínek.
Ukončení dědického řízení
Jakmile dá notář dohromady veškeré informace o rozsahu majetku pozůstalého a všech závazcích a zároveň má jasno, kdo bude dědicem, vydá konečné rozhodnutí. Má-li pak někdo dojem, že byl rozhodnutím ošizen, může jej napadnout žalobou u soudu – jestliže tak ale nikdo neučiní, nabývá rozhodnutí právní moci a na jeho základě lze požadovat zápis vlastnického práva dědiců do katastru nemovitostí (to zařizuje sám notář), oficiální převod vozidel, převody zůstatků z bankovních účtů zesnulého a tak dále.
Odměna notáře
Notář za svou činnost účtuje poplatek, jehož výše je daná zákonem a odvíjí se od hodnoty dědictví[5]. Pro účely zjištění této hodnoty bude notář požadovat například vyjádření realitní kanceláře o tržní ceně nemovitosti, přičte ostatní majetek a z výsledného čísla vypočte svou odměnu (pohybuje se nejčastěji mezi 15 a 30 tisíci, její přesnější výši lze zjistit pomocí běžně dostupné internetové kalkulačky nebo dotazem na notáře).
Daně
Samotné nabytí dědictví je od daně osvobozeno. Přesahuje-li však hodnota dědictví 5 milionů Kč, daň se sice také neplatí, ale je nutno její nabytí oznámit finančnímu úřadu[6] (lhůta je stejná jako pro běžné daňové přiznání k dani z příjmů, tedy do konce března následujícího kalendářního roku).
Myslet je pak třeba na samotnou daň z nemovitosti, která se hradí jednou ročně a činí stokoruny až jednotky tisíc. Daňové přiznání se podává pouze jednou, a to do konce ledna následujícího kalendářního roku po ukončení dědictví a zápisu vlastnictví k nemovitosti (nebo většímu podílu na ní) do katastru. Další roky, pokud se nic nezmění, už chodí jen složenka k úhradě.
Předlužené dědictví
Může se stát, že tzv. pasiva dědictví (dluhy a závazky) převyšují aktiva (majetek). V případě, že bychom po přijetí dědictví dostali k úhradě více dluhů, než jaká je hodnota zbylého majetku, můžeme dědictví ze zákona buď celé odmítnout, anebo alespoň požádat notáře o tzv. soupis pozůstalosti[7] zajišťující, že za přijaté dluhy ručíme pouze a jen do výše zděděného majetku, a ne už majetkem vlastním (což může být opravdu past[8]). Každopádně existuje-li zde podezření na předlužení dědictví (např. vysoké úvěry a hypotéky, k nimž narostly penále za neplacení splátek, exekuce), nelze než doporučit advokáta, další kroky s ním včas projednat a nepropásnout žádné lhůty, v rámci nichž lze situaci ještě řešit. Zdědit dluhy a přijít tak i o vlastní majetek je hrozná varianta - opatrnost je tak namístě.
[1] V první řadě se dědí dle závěti, není-li zde závět, nastupují dědici ze zákona. Jejich pořadí viz ust. § 1635 a násl. občanského zákoníku: 1. třída: děti a manžel rovným dílem, 2. třída: manžel, rodiče a spolužijící osoby, 3. třída: sourozenci (či jejich potomci) a spolužijící osoby, 4. třída: prarodiče, 5. třída: praprarodiče, 6. třída: děti prarodičů (či jejich potomci) a děti neteří a synovců.
[2] Je-li nemovitost ve společném jmění, pozůstalý manžel nebo manželka již polovinu vlastní a předmětem dědictví k rozdělení je tak jen zbylá polovina (příklad: pozůstalý manžel a dvě děti, předmětem dědictví je polovina nemovitosti po zesnulém, z níž každý z pozůstalých získá třetinu; pozůstalý manžel má tak ve výsledku 2/3, tedy svou polovinu + zděděnou šestinu nemovitosti, každé dítě po šestině).
[3] Pouze v případě, že by byl vztah bezdětný, připadá partner coby dědic v úvahu – a bude se o dědictví dělit s rodiči zesnulého.
[4] Viz ust. 1677 občanského zákoníku.
[5] Viz Vyhláška č. 196/2001 Sb. o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti Notářské komory České republiky (notářský tarif)
[6] Viz ust. § § 38v a § 38w zákona o daních z příjmů
[7] Viz ust. § 1684 a násl. občanského zákoníku.
[8] Viz ust. § 1704 občanského zákoníku.
Sdílet / hodnotit tento článek