Co je „jistota“ u nájemní smlouvy a jak ji sjednat?
Jistota je peněžitá částka, kterou nájemce složí buď v hotovosti nebo na účet pronajímatele k zajištění svých závazků z nájemní smlouvy. Předpokladem pro její složení je však výslovné ujednání v nájemní smlouvě – zákon její automatickou úhradu nepředpokládá. Jistotu lze pak sjednat přímo v nově uzavřeném nájemním kontraktu, případně je možné si podepsat písemnou dohodu o jistotě zvlášť či vyhotovit dodatek k původní nájemní smlouvě v případě, že nájem už nějakou dobu trvá a jistota doposud sjednána nebyla.
Splatnost jistoty je čistě na vůli smluvních stran. Může být uhrazena okamžitě v hotovosti při podpisu nájemní smlouvy, na účet do několika pracovních dnů, či může pronajímatel umožnit nájemci její úhradu v delší lhůtě (i několikaměsíční), popřípadě ve splátkách. Možnost splácení jistoty je pak alternativou pro ty nájemce, kteří se v důsledku stěhování vydávají ze všech svých úspor a vyšší částku, kterou jistota představuje, nemohou uhradit naráz.
Jak vysokou jistotu může pronajímatel požadovat?
Vzhledem k tomu, že občanský zákoník do jisté míry chrání nájemce coby slabší stranu nájemního vztahu, obsahuje zároveň limity i pro výši jistoty: jistota nesmí přesáhnout ve svém souhrnu částku odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného[1]. Tedy je-li sjednáno nájemné ve výši například 15.000,- Kč, nesmí jistota překročit částku 45.000,- Kč.
Ovšem pozor – kdyby si chtěl pronajímatel sjednat v nájemní smlouvě i smluvní pokutu k zajištění nájemcových povinností, započítává se do uvedeného limitu i výše této pokuty. V praxi to bude vypadat tak, že ponechá-li si pronajímatel na úhradu neuhrazených závazků nájemce jistotu do výše tří nájmů, nemůže po něm pak již požadovat smluvní pokutu, i když byla ve smlouvě platně sjednána. Kdyby však jistota dosahovala výše dvou nájmů, může pronajímatel ještě doúčtovat smluvní pokutu až do výše onoho trojnásobku měsíčního nájemného.
Kam s penězi složenými jako jistota?
Ať už pronajímatel obdržel peníze na úhradu jistoty v obálce v hotovosti anebo na účet, není jeho povinností je udržovat a schraňovat jako nedotknutelné. Zákon nijak neomezuje nakládání s jistotou během trvání nájemního vztahu. Pronajímatel tedy s penězi může volně nakládat a užívat je – jeho povinností je pouze jistotu po skončení nájmu vrátit (případně sníženou o částku, kterou si ponechal coby náhradu za nezaplacené závazky nájemce).
Co s jistotou po ukončení nájemní smlouvy, když nájemník vše splnil a nezůstal nic dlužen?
V ideálním případě nájemník ke dni skončení nájmu splní všechny své závazky, na nájemném není dlužen a byt je v pořádku předán zpět pronajímateli. V takovém případě je povinností pronajímatele jistotu nájemci celou vrátit. Nezáleží na tom, jestli ji vrátí na účet nebo v hotovosti (bez ohledu na formu, v jaké ji složil nájemce), avšak je třeba ji vrátit včas, a to ke dni skončení nájmu. Strany se však mohou domluvit, že lhůta pro vrácení jistoty bude delší, například až několik dnů poté, co bude byt předán zpět pronajímateli a obě strany tak budou mít jasněji v tom, jestli pronajímatel vyúčtuje nájemci nějaké poškození bytu.
Pozor na úroky z jistoty
V praxi činí poněkud potíže, že zákon dává nájemci právo na úroky ze složené jistoty. Toto pravidlo lze samozřejmě považovat za spravedlivé, když pronajímatel může s penězi po dobu nájmu volně nakládat – ale způsobuje zároveň nejasnosti, kolik mají takové úroky vlastně činit. Zákon totiž hovoří tak, že se úroky počítají od složen jistoty do jejího vrácení a to alespoň ve výši zákonné sazby. Zákonná sazba však stanovena není. Použije se tedy alternativní pravidlo, podle něhož se bude jednat o „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“[2]. Kolik si takové banky v místě bydliště nebo sídla nájemce obvykle říkají za úvěr, těžko odhadnout – bude se jednat o rozmezí pravděpodobně od 1% do 15%. Vzhledem k této nejasnosti lze tedy doporučit, aby byla výše úroků v nájemní smlouvě přímo sjednána a v budoucnu se tak předešlo krkolomným výpočtům a průzkumu aktuální úvěrové politiky bank. Rozhodovací praxe soudů zatím nevyjasnila otázku, zda mohou být sjednány i úroky nulové, nicméně dle názoru autora by tomu nemělo nic bránit.
Když nájemce dluží na nájemném
Nejprve krátce k tomu, kdy je vlastně možné jistotu čerpat: zákon předpokládá[3], že k vypořádání jistoty a jejímu případnému čerpání na úhradu dluhů nájemce dojde až ke dni skončení nájmu. Tak tomu ale bude jen v případě, že si strany neujednají nic jiného. Ve smlouvě je totiž možné uvést, že pronajímatel má právo čerpat peníze z jistoty i dříve (jakmile se nájemce dostane do prodlení s úhradou svých závazků) a požadovat pak po nájemci její doplnění. Bez výslovné úpravy však v průběhu nájemního vztahu žádné peníze započítávat nelze a pronajímatel tak musí čekat na jeho skončení.
Skončí-li pak nájemní vztah a nájemce zůstane dlužen na nájemném, je pronajímatel oprávněn mu vrátit jen tu část jistoty, která po odečtení dluhu zbývá (spolu s příslušnými úroky). O tom, že si pak zbylou částku započetl na vzniklé dluhy, by měl nájemce písemně informovat a tyto dluhy rovněž přesně vyčíslit.
Škoda na bytě – v jaké výši požadovat náhradu a co je a co není běžné opotřebení
Zápočet jistoty na dlužné nájemné je poměrně jednoduchý úkon, když je jasná výše dluhu. Složitější situace pak nastává v případě, že nájemce způsobil na bytě škody, které je potřeba nejprve nějak vyčíslit.
Je přitom důležité říci, že nájemce není povinen byt předat v totožném stavu, v jakém jej převzal – do úvahy se totiž bere tzv. běžné opotřebení. Jedná se o šrámy, které byt a jeho vybavení utrpí v důsledku klasického užívání, tedy sem tam drobný škrábanec, malý kousek spadlé omítky, důsledky stárnutí materiálů a podobně. Za tyto „jizvy“ by pronajímatel po nájemci nic požadovat neměl, pokud si ve smlouvě výslovně nedohodli něco jiného (velmi často je součástí nájemní smlouvy například závazek nájemce byt po skončení nájmu vymalovat). Jestliže však nájemce způsobil na bytě poškození, která rozhodně běžně nevznikají (rozbité okno, vytrhaný koberec, mechanicky poničené vybavení bytu apod.), je právem pronajímatele požadovat po nájemci úhradu a případně si adekvátní částku rovnou odečíst z jistoty. A ano, určení, jaká výše je adekvátní, může činit v praxi potíže.
Nelze než uzavřít, že přiměřenost částky, kterou si pronajímatel z jistoty na náhradu škody vyčerpá, by měla vycházet z hodnoty věcí, které nájemce zničil, případě z nákladů na opravu, kterou je třeba provést (například náklady na položení nové podlahy, je-li zničena a nejde opravit, na zasklení okna, na vymalování bytu v případě, že to měl nájemce udělat a neučinil tak, atd.). Pronajímatel by měl být každopádně schopen rozumně odůvodnit a doložit, proč si nechal z kauce zrovna takovou částku, jakou si nechal. Proto - i když je pochopitelné, že nešetrné chování nájemníka v bytě může pronajímatele leckdy dovést k zuřivosti - rozhodnutí „a nic mu nevrátím a tečka!“ nemusí být z nejšťastnějších, protože v případě soudního sporu dosti pravděpodobně neobstojí.
Češi se učí bydlet v nájmu. Jak to chodí s nájmy ve zbytku Evropy? Kde lze nájemníka vystěhovat a jaké jsou podmínky?
přečíst článekCo s nevyúčtovanými energiemi
I když by se jevilo jako praktické, aby si pronajímatel ponechal jistotu až do obdržení vyúčtování energií, aby měl v případě dluhu na elektřině či jiných dodávkách jistotu, že nebude za nájemníka hradit jeho nadměrné spotřeby, zákon s tímto postupem nepočítá. Jistotu je třeba vrátit ke dni skončení nájmu. Příslušná ustanovení občanského zákoníku však nezakazují, aby si strany sjednaly něco jiného. Nezapomene-li tedy pronajímatel ve smlouvě doplnit ustanovení, které ho opravňuje ponechat si adekvátní část jistoty do vyúčtování služeb, může si zajistit i tyto závazky.
Lze uzavřít, že jistota neboli „kauce“ je velmi praktický instrument. Autor však doporučuje, aby jejímu sjednávaní smluvní strany věnovaly pozornost, pokusily si ji přece jen trochu upravit k obrazu svému a zároveň svou dohodou nejlépe za využití právnických služeb odstranily určité legislativní nejasnosti, které by mohly v budoucnu působit rozpaky.
Zdroje:
[1] Před účinností novely občanského zákoníku účinné k 1.7.2020 byl limit nastaven na šestinásobek měsíčního nájemného.
[2] Viz ust. § 1802 občanského zákoníku: „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“
[3] Viz ust. § 2254 občanského zákoníku: „(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“
Sdílet / hodnotit tento článek