Dá se říci, že v zásadě jsou to čtyři „P“ – peníze, pozemek, projekt, povolení
Peníze v tomto článku řešit nebudeme, o možnostech financování se můžete dočíst v příručce ESTAV.cz Jak koupit bydlení. Dnes se budeme se zabývat pouze zbývajícími „P“ to je pozemek, projekt a povolení.
Pozemek:
- Buď vlastníme
- Nebo kupujeme
Ne každý pozemek je však určen pro výstavbu rodinného domu (RD). Abychom zjistili, jak je to v daném konkrétním případě, je třeba se obrátit na věcně a místně příslušný stavební úřad, který má všechny potřebné informace. Pokud má obec vydaný územní plán, tak i tento dokument je zde k dispozici. Z územního plánu zjistíme k jakému účelu je možno ten který pozemek využít. Je vhodné si proto vyžádat i písemnou informaci, kterou je tzv. územně plánovací informace (§ 21 stavebního zákona – dále SZ). Pokud však předmětný pozemek k výstavbě určen není, je možno případně požádat i o změnu územního plánu, která by pak následně umožnila výstavbu RD na tomto pozemku. Je však třeba si uvědomit, že v tomto případě je nutno počítat s delší dobou, která s sebou nese projednání změny územního plánu, i když novela stavebního zákona platná od 1. 1. 2018 přináší i určité zkrácení lhůt pro výše uvedené projednání. Zásadní však je, že na případnou, vámi požadovanou změnu územního plánu, není právní nárok a záleží plně na zastupitelstvu obce, zda se pro změnu územního plánu rozhodne nebo ne.
I když na předmětném pozemku vám bude v souladu s územně plánovací dokumentací stavba RD umožněna, je třeba si zjistit, zda je výstavba reálná, nebo je nejprve potřeba zajistit vybudování potřebné infrastruktury (tj. komunikace a technických sítí). Bez technického vybavení není možno stavbu povolit. Každý rodinný dům vyžaduje alespoň zásobování vodou, likvidaci odpadních vod a napojení na elektrický proud. Zejména likvidace odpadních vod může být často problémem, protože odpadními vodami se rozumí veškeré vody odcházející z domácnosti (tj. pračka, myčka, koupelna, WC), takže jejich objem může být značný, a pokud by byla možnost jejich likvidace pouze pravidelným vyvážením žumpy, je pak nutno s příslušným finančním obnosem počítat při provozu domácnosti.
Zdroj: Fotolia.com - Halfpoint
Projekt a povolení
Pro vydání potřebných povolení nutno zajistit i odpovídající dokumentaci. Zde může nastat několik možností pro zpracování dokumentace, a to podle toho, jaká povolení budou následně vydávána. V zásadě je nutno stavbu umístit a poté povolit. Lze však, pokud to daný případ umožňuje, využít i zjednodušující postupy.
Prakticky mohou nastat tyto případy:
- Je zpracován a vydán regulační plán, který nahrazuje územní rozhodnutí, pak se územní řízení nevede, nevydává se územní rozhodnutí a stavba se pouze povoluje (nutno však dodat že regulační plány nejsou běžně v obcích zpracovány)
- Stavba je nejprve umístěna a následně povolena
- Je vedeno společné územní a stavební řízení
Již při umisťování stavby, dle situace, lze využít několik možností:
- Je vedeno územní řízení a následně vydáno územní rozhodnutí
- Územní rozhodnutí lze nahradit veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby při dodržení podmínek uvedených v § 78a SZ, kterou uzavírá stavební úřad s žadatelem
- Stavbu lze umístit i v zjednodušeném územním řízení, které je však možno vést pouze v případě dodržení ustanovení § 95 SZ
- Při splnění ustanovení § 96 SZ pak postačí pro umístění udělení územního souhlasu
Také pro vlastní povolení stavby, opět dle konkrétní situace, lze využít několik možností:
- Je vedeno stavební řízení a vydáno stavební povolení
- Jedná se o stavební záměry uvedené v § 104 stavebního zákona, pro které postačí ohlášení stavby. Podle novely SZ tj. od 1. 1. 2018 bude možno prakticky všechny RD v tomto režimu povolit
- V souladu s ustanovením § 116 SZ lze uzavřít veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která nahradí stavební povolení
- autorizovaný inspektor vydá certifikát na základě smlouvy se stavebníkem - § 117 SZ
Zdroj: Fotolia.com - Halfpoint
V případech, kdy jsou podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území vydán územní nebo regulační plán, lze vést společné územní a stavební řízení (novela SZ toto ustanovení upravuje). Stavební úřad může také podle § 96a spojit vydání územního souhlasu se souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru.
Pokud je možné nahradit územní rozhodnutí veřejnoprávní smlouvou (§ 78a SZ) a současně je možné nahradit stavební povolení veřejnoprávní smlouvou (§ 116 SZ), lze uzavřít veřejnoprávní smlouvu, která nahradí současně územní rozhodnutí a stavební povolení.
S ohledem na ustanovení § 4 SZ mají stavební úřady přednostně využívat zjednodušující postupy a postupují tak, aby dotčené osoby byly co nejméně zatěžovány a aby v případě, kdy lze za podmínek tohoto zákona vydat v dané věci, zejména u jednoduchých staveb (sem patří i RD), pouze jedno rozhodnutí, upustily od dalšího povolování záměru. Pokud je spolu se stavbou hlavní předmětem žádosti nebo ohlášení soubor staveb, stavební úřad všechny stavby projedná v režimu stavby hlavní.
Podle způsobu povolování stavby, je potřeba zajistit a předložit stavebnímu úřadu příslušnou dokumentaci, jejíž obsah a rozsah je uveden v jednotlivých přílohách vyhlášky 499/2006 Sb., v platném znění. Tato vyhláška vzhledem k novele SZ bude upravena. Dokumentace pro územní rozhodnutí a projektová dokumentace pro stavební povolení a ohlášení musí být zpracována autorizovanou osobou, která ji také musí opatřit autorizačním razítkem. Kromě projektu je třeba k žádosti doložit i další doklady, které uvádí citovaná vyhláška v konkrétních přílohách např. závazná stanoviska dotčených orgánů, stanoviska nebo smlouvy se správci sítí, seznam a adresy účastníků řízení, prohlášení osoby vykonávajícího stavební dozor – stavbyvedoucího atd.
V současné době lze svépomocí provádět RD do 150 m2 celkové zastavěné plochy. Od 1. 1. 2018 s účinností novely SZ bude možno svépomocí provádět RD (s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím) bez omezení zastavěné plochy domu.
Je-li stavba RD prováděna svépomocí, má stavebník povinnost zajistit stavební dozor autorizovanou osobou – stavbyvedoucím, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý.
Zdroj: Fotolia.com - Kzenon
Podle § 152 SZ má stavebník ještě spoustu dalších povinností, jejichž neplnění má zpravidla za důsledek uložení pokuty. Jedná se například o plnění následujícího:
- dbát na řádnou přípravu a provádění stavby
- mít na zřeteli ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku, i šetrnost k sousedství
- povinnost zajistit provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy
- u staveb prováděných svépomocí je stavebník povinen uvést do souladu prostorové polohy stavby s ověřenou projektovou dokumentací
- oznámit stavebnímu úřadu předem termín zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět, u svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího; změny v těchto skutečnostech oznámí neprodleně stavebnímu úřadu
- před zahájením stavby umístit na viditelném místě u vstupu na staveniště štítek o povolení stavby a ponechat jej tam až do dokončení stavby
- zajistit, aby na stavbě byla k dispozici ověřená dokumentace stavby a všechny doklady týkající se prováděné stavby nebo její změny, popřípadě jejich kopie
- umožnit provedení kontrolní prohlídky a této prohlídky se zúčastnit
- ohlásit stavebnímu úřadu neprodleně po jejich zjištění závady na stavbě, které ohrožují životy a zdraví osob, nebo bezpečnost stavby
- u stavby financované z veřejného rozpočtu (veškeré státní dotace), kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor a autorský dozor projektanta
Z výše uvedeného vyplývá, že komplexní příprava pro výstavbu RD není zcela jednoduchá. Klade poměrně vysoké nároky na stavebníka a je proto často vhodné si pro vyřízení potřebných povolení zajistit kvalifikovanou osobu (např. projektanta). Ten v rámci tzv. inženýrské činnosti na základě smlouvy se stavebníkem za něj provede potřebná jednání a získá závazná stanoviska od dotčených orgánů pro potřebná povolení a následně i tato povolení – pravomocná rozhodnutí či souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru s právními účinky. Pak už vlastní realizaci RD nic nebrání.
Sdílet / hodnotit tento článek