Zákaz staveb mimo zastavěná území
Stavební zákon vychází ze základního principu, kterým je tzv. územní plánování. To znamená, že není možné postavit kdekoliv cokoliv pouze na základě toho, že mi pozemek pod stavbou patří – veškeré stavby musí korespondovat s územně plánovací dokumentací, kterou na nejvyšší a nejobecnější úrovni schvaluje vláda, na té nejnižší a nejkonkrétnější obce. Stavby jsou zákonem rozřazeny do mnoha kategorií podle vlivu na své okolí a potřebě se s ním provázat (např. rodinný dům potřebuje zajistit připojení na inženýrské sítě, čistička odpadních vod zásadně ovlivňuje způsob kanalizačního řešení v obci a vlastnosti vodních toků, na které se napojuje atd.). Lze říci, že každá stavba nějaký vliv na své okolí má, proto také každá stavba podléhá regulaci. Musí především splňovat podmínky dané zákonem - a vyžaduje-li to zákon – pak i další podmínky stanovené orgánem státní správy či místní samosprávy.
Zákon v § 18 odst. 5 stavebního zákona jasně říká, že až na výjimky se v nezastavěném území stavět nesmí. Respektive povoleny jsou pouze stavby, které svým účelem souvisí s využitím a péčí o krajinu (stavby pro zemědělství [1], lesnictví, ochranu přírody, účelové komunikace apod.). Je výslovně zakázáno, aby tyto stavby plnily doplňkovou funkci bydlení či rekreace (není dovolena ani dostavba bytů k zemědělským stavbám coby zázemí pro zemědělskou činnost).
Dnes tedy nepřipadají v úvahu ani drobné doplňkové stavby jako garáže, sklady nářadí apod., které by si vlastník rád postavil u chalupy na zahradě spadající však již do nezastavěného území. K (ne)možnosti postavit v nezastavěném území sklad nářadí se již vyjádřil i Nejvyšší správní soud, která konstatoval, že aby stavebník uhájil oprávněnost umístění skladu coby doplňkové zemědělské stavby, musí v takovém případě skutečně prokázat, že stavba tomu účelu skutečně slouží, a zároveň že „zájem na provozování stavby převažuje nad veřejným zájmem na ochraně nezastavěného území.“ Majiteli se tak v daném případě nepodařilo sklad nářadí před soudy uhájit a bylo nařízeno odstranění stavby[2].
Stavba dočasná: Na jak dlouho se povoluje, z čeho má být postavená a kdy se odstraňuje?
přečíst článekCo je zastavěné území?
Jak tedy v dotčené obci zjistit, co je zde zastavěným územím[3], na němž je možné stavbu umístit? Zastavěné území a podmínky pro plánované stavby určuje územní, popřípadě regulační plán obce. V mnoha případech lze tento plán získat na webových stránkách obce (nemá-li obec stránky zřízeny, je možné se obrátit na obecní úřad s dotazem, kde lze do územního plánu nahlédnout, popř. zda není momentálně v plánu jeho aktualizace).[4]
Situace, kdy je pozemek v zastavěném území dle územního plánu určen k jinému účelu, než bydlení či rekreace
Je-li pozemek, na němž máme záměr něco postavit, zahrnut do územního či regulačního plánu, ale tento plán pro něj vymezuje jiné užití, než je možnost obytné zástavby, je situace velmi obdobná jako v případě nezastavěného území. Odchýlit se od územního či regulačního plánu není dovoleno. Může se přitom např. jednat o pozemek na kraji obce, který je již dlouhodobě holinou, ale v územním plánu je stále uveden jako „pozemek plnící funkci lesa“. Na takovém pozemku rovněž nelze umístit stavbu. Jedinou cestou je změna územního či regulačního plánu - tedy poměrně náročný proces.
Účel pozemku pak může být omezen rovněž ochrannými pásmy (bývají vyznačena v územním plánu). Nejčastěji se bude jednat o omezení vlivem ochranného pásma lesa, které činí 50 metrů od jeho okraje. V tomto ochranném pásmu není možné umisťovat stavby bez souhlasu orgánu ochrany přírody. Obdobná omezení mohou být dána ochrannými pásmy vodních zdrojů, koridory vedení inženýrských sítí a podobně.
Co vše spadá do kategorie „stavba“?
Umístění obytné stavby mimo plochy k tomu určené je tak krajně problematické. Co vše je ale považováno za stavbu?
Stavební zákon pojímá „stavbu“ velmi široce. Je definována v § 2 odst. 3 stavebního zákona a zahrnuje veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií. Jelikož bylo v minulosti nejasné, jestli pod tuto definici spadají i tzv. „mobilní domky“, byl stavební zákon v r. 2012 upřesněn v tom smyslu, že se za stavbu považuje i tzv. „výrobek plnící funkci stavby“. Pod tím si můžeme představit v zásadě cokoliv obytného, co vznikne jako hotový produkt a na pozemek se pouze přiveze a instaluje (z nákladního automobilu jej sundá jeřáb či jiné zdvižné zařízení a přesune na kýženou plochu) – ovšem samo o sobě to mobilní není. Jedná se tedy i o malé montované domky, chatky, nepojízdné karavany a podobně. To vše může být zahrnuto pod pojem „stavba“.
Co lze mít tedy na pozemku, který není určen k zástavbě?
Chceme-li mít na pozemku, který není určen pro umístění obytné stavby, nějaké zázemí pro občasnou rekreaci, nesmí se jednat o stavbu a nesmí se rovněž jednat o zázemí, která má dlouhodobý charakter (například původně pojízdný karavan na pozemku poněkud zapustí kořeny a stane se nepojízdným).
Rozdíl mezi výše zmíněným pojmem „výrobek plnící funkci stavby“ a karavanem (obytným přívěsem) je tedy mobilita. Jednoduše řečeno, je-li možné to, co jsme umístili např. na louku a v čem občas přespáváme, připojit za automobil a bez dalšího odtáhnout, nejedná se o stavbu – ani o výrobek plnící funkci stavby. Umístění obytného přívěsu tak nespadá pod omezení stanovená stavebním zákonem a je možné jej zaparkovat téměř kdekoliv (s výjimkou některých zvláště chráněných oblastí, jako jsou národní parky, chráněné krajinné oblasti a podobně, která mají upravený režim i pro samotné fungování osob a motorových vozidel, které se v nich pohybují[5]).
Zde je také nutno upozornit, že umístíme-li před karavan třeba betonovou terasu či jiné doplňkové stavební prvky (palubkové obklady nebo například WC se spodní terénní úpravou) a karavan už na louce úspěšně přežil třetí zimu, jen obtížně lze dojít k závěru, že karavan sám osobě je stále užíván coby mobilní zařízení.
Problém určit, co je a co není stavbou, pak již mnohokrát řešil i Nejvyšší správní soud České republiky. Důvodem je, že chataření a obecně pobývání v přírodě ve všemožných lokalitách je u nás poměrně oblíbenou činností – tedy ani správní a soudní řízení s tím spojená nejsou výjimečná. V rozhodovací praxi pak právě drobné doprovodné stavební prvky, ze kterých lze poměrně logicky dovodit, že majitel nemá v plánu karavan po víkendu z louky odtáhnout, byly důvodem pro uložení povinnosti „odstranění stavby“ [6] a úhrady případné správní pokuty (nejčastěji v řádu desítek tisíc korun, ovšem poměrně záleží na lokalitě a názoru místní samosprávy na závažnost prohřešku).
Závěrem
Vlastníte-li louku či obdobný pozemek, který není primárně určen k zástavbě (ať už se nachází v nezastavěném území, v území, které je určeno k jinému účelu, či spadá do ochranného pásma), není možné na něm umisťovat stavby. Zaparkovat si na pozemku dočasně mobilní obytný přívěs až na výjimky možné je, neboť se o stavbu nejedná. Dozvíte-li se pak o jakémkoliv problému, který Vaše počínání vyvolává, zkuste navštívit příslušný úřad a zeptat se, v čem nesrovnalosti přesně spočívají a zda můžete některou svou činnost ke spokojenosti všech rozumně upravit.
Zdroje a poznámky:
[1] Zemědělské stavby, které jsou povolené, upravuje 3 písm. f) vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, a jedná se o: „1. stavba pro hospodářská zvířata, tj. stavba nebo soubor staveb pro zvířata k chovu, výkrmu, práci a jiným hospodářským účelům, 2. doprovodná stavba pro hospodářská zvířata, tj. stavba pro dosoušení a skladování sena a slámy, stavba pro skladování chlévské mrvy, hnoje, kejdy, močůvky a hnojůvky, stavba pro skladování tekutých odpadů a stavba pro konzervaci a skladování siláže a silážních šťáv, 3. stavba pro posklizňovou úpravu a skladování produktů rostlinné výroby, 4. stavba pro skladování minerálních hnojiv, 5. stavba pro skladování přípravků a prostředků na ochranu rostlin, 6. příruční sklad, stavba, část stavby nebo oddělená místnost určená pro skladování přípravků a prostředků na ochranu rostlin o maximální přípustné hmotnosti do 1 000 kg přípravků a prostředků na ochranu rostlin.“
[2] Viz rozsudek Nejvyššího správního soudu č.j. 10 As 89/2017 – 38, ze dne 20. prosince 2017.
[3] Mj. obecně definováno v § 58 stavebního zákona.
[4] K dnešnímu dni pak existují i obce, které nemají územní plán žádný – na tuto situaci myslí § 59 stavebního zákona, který dává obci možnost určit zastavěné území jiným způsobem. Ať tak či tak, možnost a podmínky výstavby, respektive informace o tom, kde končí „zastavěné území“, lze získat na obecním úřadě.
[5] Zde je nutné brát v úvahu § 26 odst. 1) písm. c) zákona o ochraně přírody a krajiny, podle něhož je – mj. pro účely rekreační - zakázáno do těchto oblastí vjíždět a setrvávat v nich s motorovými vozidly a obytnými přívěsy mimo silnice a místní komunikace, popř. vyhrazená místa).
[6] Např. rozhodnutí NSS č.j. 4 As 198/2016 – 30 ze dne 24. 11. 2016.
Sdílet / hodnotit tento článek