Pomůže novela urychlit proces vydání oprávnění pro umístění a realizaci staveb?
Novela si klade za cíl urychlit a zjednodušit povolovací procesy v oblasti výstavby. V rámci urychlení procesů můžeme potvrdit, že novelou dochází k rozšíření záměrů, pro které lze využít zjednodušené postupy (územní souhlas a ohlášení), a to konkrétně pro všechny RD, pokud bude splněn požadavek, že se jedná o RD s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.
Pokud chtěl dnes stavebník realizovat RD o rozloze větší než 150 m2, musel vždy žádat stavební úřad o vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení, neboť zjednodušené postupy (Souhlas s ohlášenou stavbou) mohly být využity pouze pro stavby RD o velikosti zastavěné plochy do 150 m2. Nespornou výhodou zjednodušených postupů je jejich časová úspora – stavební úřad má povinnost vydat souhlas do 30 dnů od podání ohlášení, pokud je podání úplné. Jsou také pro investory levnější s ohledem na výši správních poplatků spojených s touto správní agendou. Zjednodušené postupy jsou však podmíněny souhlasy 3.osob, a to konkrétně osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno.
Pokud souhlas souseda stavebník nezíská, zjednodušený proces nelze využít a je třeba podat žádost o vydání SP (případně dojde k překlopení podání do správního řízení z důvodu neúplnosti podání). Pak o časové úspoře a urychlení procesů pro stavebníky RD mluvit v souvislosti s novelou nemůžeme. Lhůty pro vydání rozhodnutí ze strany stavebních úřadů zůstávají nezměněny, zůstávají v rozsahu 60 dnů ode dne zahájení stavebního řízení, 90 dnů ve zvlášť složitých případech. U stavebníků RD do 150 m2 zastavěné plochy k žádným výrazným časovým změnám nedochází, a to i v kontextu s novým institutem Společného povolení.
Druhým nástrojem, kterým by se mohl proces urychlit, je sloučení jednotlivých povolovacích procesů do jednoho řízení. Tuto možnost však stavebníci již měli (viz.§ 78 /3 ve znění stávající právní úpravy, kdy stavební úřad může vést společné územní a stavební řízení podle § 94a, jsou-li podmínky v územní jednoznačné…) Společné povolení představuje obdobnou úpravu téhož, z pohledu stavebníka se v tomto ohledu o zrychlení nejedná. Společným povolení oproti stávajícímu stavu může stavebník drobně ušetřit na správním poplatku. Ten bude vybírán pouze za vydání společného povolení a bude ve stejné výši jako správní poplatek za vydání stavebního povolení. U společného povolení nebude vybírán poplatek za vydání územního rozhodnutí umístění, což je úspora pro stavebníka RD ve výši 1000,- Kč. V případě společného projednávání zjednodušených postupů, tedy za vydání společného územního souhlasu a souhlasu s provedením ohlášeného záměru bude vybírán poplatek ve výši součtu polovin sazeb příslušných poplatků.
Je třeba uvést, že pro realizaci stavebních záměrů typu RD využití společných postupů není povinné a každý stavebník si volí, zda jej využije s ohledem na okolnosti.
Novela obecně mění pravomoci a působnosti jednotlivých typů stavebních úřadů na úseku územního plánování a stavebního řádu. Tyto koncepční změny dle mého, minimálně v počátcích své aplikace, stavebníkům časovou úsporu rovněž nepřinesou, spíše naopak. S ohledem na situaci, kdy mimo obecný stavební úřad bude u souboru staveb moci umísťovat stavbu i jiný stavební úřad (např. speciální stavební úřad, MPO a jiné), vyčlenila se oblast posuzování a schvalování stavebního záměrů s územním plánem, cíli a úkoly územního plánování z výlučné pravomoci obecných stavebních úřadů na orgány územního plánování, které budou povinny stavebníků formou závazného stanoviska sdělit, zda je záměr přípustný či nepřípustný, případně stanovit stavebníku podmínky pro umístění stavby. Tímto závazným stanoviskem pak bude obecný stavební úřad vázán. Problémem praxe po 1. 1. 2018 může být zahlcenost orgánů územního plánování, a tedy i jisté prodlevy v rychlosti vyřizování žádostí o vydání závazného stanoviska. A jen na okraj je třeba uvést, že vydání závazného stanoviska není podmíněno zákonem stanovenou správní lhůtou.
Problémem navržené úpravy je i obtížnější přezkoumatelnost takového stanoviska, a také skutečnost, že má omezenou platnost 2 roky. Další komplikaci pro stavebníky může znamenat zavedení povinnosti pro úředníky v případě změny územně plánovací dokumentace z úřední povinnosti zkoumat již vydaná závazná stanoviska a nahradit je novými ve vazbě na provedenou aktualizaci UPD, což může stavebníku někdy výrazně změnit podmínky samotné přípustnosti stavby v dané lokalitě. Časový okamžik dokdy takto může stavební úřad postupovat, je vymezen v §96/8, a zpravidla je spojován s již vydaným pravomocným rozhodnutím nebo souhlasem, který již nabyl právních účinků.
Závazná stanoviska představují závazný podklad pro správní rozhodnutí. Jsou kvalifikovány jako úkon učiněný správním orgánem na základě zákona, který není samostatným rozhodnutím ve správním řízení a jehož obsah je závazný pro výrokovou část rozhodnutí správního orgánu. Negativní stanovisko dotčeného orgánu má tedy zásadní vliv na stavebníkům záměr. Napadnout závazné stanovisko v nové právní úpravě nebude tak snadné, resp. zákon nově připouští pouze jedinou cestu obrany proti závaznému stanovisku, a to formu odvolání do rozhodnutí, které díky závaznému stanovisku bylo pro stavebníka nepříznivé. Pokud ve věci tedy bude vydáno stavebníku zamítavé závazné stanovisko, bude SU postupovat dle § 149/3 Správního řádu (jestliže bylo v průběhu řízení o žádosti vydáno závazné stanovisko, které znemožňuje žádosti vyhovět, neprovádí správní orgán další dokazování a žádost zamítne).
Zdroj: Fotolia.com - Christian Schwier
Sousedé a jejich souhlasy
Jak jsem již uvedla, aby stavebník mohl využít zjednodušený postup, musí si k oznámení záměru připojit souhlasy zákonem určených osob. Novela přináší změnu ve vymezení okruhu osob, od kterých souhlas musíte získat. Současná právní úprava předpokládá, že musíte k vydání Souhlasu doložit souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemeni k pozemkům, které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být stavebné záměr uskutečněn. Od 1. 1. 2018 k ohlášení záměru postačí souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být umístěním stavebního záměru přímo dotčeno. Nemusí se tedy vždy už jednat o všechny sousedy. S ohledem na obecnou kategorii přímého dotčení doporučujeme vymezený okruh osob zkonzultovat u příslušného stavebního úřadu ve vazbě na konkrétní stavební záměr.
Změny v povolovacích režimech, které se mohou dotknout stavebníka RD
S výstavbou RD stavebník často spojuje i výstavbu garáže. Stejně jako u RD hrála i u staveb garáží výměra důležitou roli pro možnost využití zjednodušených postupů. I tady novela vyhověla stávajícím potřebám na zvětšení zastavěné plochy pro využití zjednodušených postupů (zejména pro možnost realizace dvougaráže) navýšením zastavěné plochy z 50 na 70 m2 - § 104 odst.1 písm. d).
Další změna souvisí s novelizací § 79/2 kterým se určují stavební záměry, které nevyžadují projednání ze strany stavebního úřadu. V případě stavebníků RD se bude jednat zejména o bazény a vedlejší stavby podmiňující stavbu hlavní, postavené v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku. Velikost bazénů 40 m2 se nezměnila, novela však doplnila realizaci bazénu i o související technické zařízení (čerpadla apod.)
Do stavebních záměrů nevyžadující umístění je nově zařazeno i oplocení. Netýká se to ale všech plotů, ale pouze těch, které budou do výšky 2 m a zároveň bude splněna podmínka, že nehraničí s veřejně přístupnými komunikace nebo s veřejným prostranstvím a nacházejí se v zastavěném území nebo zastavitelné ploše. Nebudou-li tyto podmínky splněny, bude i nadále pro realizaci oplocení potřeba žádat o jeho umístění příslušný stavební úřad (§ 79/2 písm. f).
Zdroj: Syda Productions
Užívání dokončených staveb – kolaudace
Snad nejdiskutovanější změnou v oblasti výstavby RD je fakt, že od 1. 1. 2018 už nebude fungovat institut oznámení záměru užívat dokončenou stavbu upravený v § 120 SZ, který byl bez náhrady zrušen. Stavebník tak do budoucna zpravidla u RD nebude potřebovat ze strany SU žádné povolení o užívání stavby, resp. ani ho nebude moci ale získat, což se mnohým stavebníkům může jevit jako problematické zejména v závislosti na již uzavřených smlouvách (hypotéky, smlouvy o smlouvě budoucí kupní smlouvy apod.) Navíc tato právní úprava se bude aplikovat na všechny stavby RD, které stavebník dokončí po 31. 12. 2017. U staveb RD tak stavební úřad již nebude ani vykonávat závěrečnou kontrolní prohlídku stavby. Zákon rovněž nestanovuje stavebníku ani povinnost oznámit SU, že stavbu dokončil a započal s jejím užíváním, což z mého pohledu úplně v pořádku z podstaty logiky věci a účelu stavebního zákona není. Bude tedy na samotném stavebníku, odkdy se rozhodne stavbu užívat. Kolaudaci by RD mohli podléhat pouze za předpokladu, kdyby u nich byla naplněna podmínka, že se jedná stavbu, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, což se u RD nepředpokládá. Navíc, na rozdíl od stávající úpravy (§122), již stavební zákon ve znění od 1. 1. 2018 přiblížení termínu stavba, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit ani neobsahuje, čímž celou oblast kolaudace ještě více komplikuje pro novou aplikační praxi.
V souvislosti s dokončením stavby tak stavebník bude moci získat ze strany Stavebního úřadu pouze osvědčení, že stavba existuje, nikoliv však, že byla povolena do užívání. Co se týče přidělení popisného či evidenčního čísla nové stavbě, tam se bude aplikovat stávající § 121/2, který stanoví, že pokud stavbou vzniká nová budova, které se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, stavební úřad po předložení podkladů uvedených v odstavci 1 (§121/1 SZ) vyzve písemně příslušnou obec o přidělení čísla popisného nebo evidenčního případně orientačního. Jedná se zpravidla o předložení dokumentace skutečného provedení stavby, pokud došlo při realizaci k odchylkám od původně schválené dokumentace a doložení geometrického plánu.
Zdroj: Fotolia.com - Chlorophylle
Problematika změny stavby při realizaci
Pokud přijmeme výklad, že stavby RD kolaudačnímu souhlasu podléhat nebudou, pak není u nich možné využít novinku provádění změn staveb v průběhu realizace formou tzv. nepodstatných odchylek, které by se projednávaly až v rámci kolaudace (§118/7) a stavebník RD tedy bude muset i nadále postupovat u změn při realizaci stavby, které budou odlišné od původně schválené projektové dokumentace dle § 118 odst. 3 a 4 prostřednictvím žádosti o povolení či ohlášení změny stavby před dokončením v průběhu výstavby.
Rozšíření okruhu staveb svépomocí
Díky rozšíření okruhu RD, které je možné nově realizovat na ohlášení, se rozšířil i okruh staveb RD, které bude moci stavět stavebník svépomocí. Svépomoc je podmíněna stavebními záměry uvedenými v § 104 (§ 160/3 písm. b)) Je třeba ale stavebníky upozornit, že pokud staví RD svépomocí, jsou povinni zajistit si odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím ( § 160/4 SZ), osoby, která má autorizaci a bude plnit úlohu koordinátora realizace stavby.
Stavby RD realizované na cizím pozemku
Pokud nemáte svůj pozemek a stavbu budete realizovat na cizím pozemku, pozor. I tady dochází ke změně. Stavební úřad již nebude akceptovat různé smlouvy dokládající Vaše právo stavbu na pozemku realizovat (dříve např. smlouva o právu provést stavbu, nájemní smlouva s právem realizace stavby apod.) Za tímto účelem je třeba primárně uzavřít s vlastníkem pozemku smlouvu s věcně-právními účinky, a to buď smlouvu o zřízení služebnosti nebo právo stavby. Pro případ, kdy stavebník není vlastníkem pozemku nebo stavby a zároveň nemá uzavřenou smlouvu o zřízení služebnosti či práva stavby, musí stavebnímu úřadu doložit souhlas vlastníka pozemku nebo stavby (§ 184 a SZ). Souhlas vlastníka s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentaci.
V letošním roce již realizuji stavbu, zda a jak se mě novela může dotknout?
Jak již bylo uvedeno, vzhledem k tomu, že došlo ke změně v oblasti povolování staveb do užívání, (kolaudace staveb), budou stavebníci, kteří dokončí stavbu RD až po 1.1.2018, moci užívat RD bez dalšího ověření ze strany stavebního úřadu, byť jejich oprávnění k realizaci vznikla před nabytím účinnosti novely. V dalších aspektech by neměly být novelou dotčeni.
Sdílet / hodnotit tento článek