Krátký historický exkurz
Určitá veřejnoprávní kontrola staveb budovaných státem, městy, organizacemi i soukromými osobami funguje téměř odnepaměti. Zejména městská výstavba byla regulována různými stavebními řády (první v českých zemích vznikly již v 13. století[1]), když se velmi brzy ukázalo, že pro vytvoření podmínek pro soužití většího množství lidí je bezpodmínečně nutné nastavit alespoň základní stavební pravidla týkající se požární bezpečnosti, hygieny či regulace veřejného prostoru. Relativně moderní pojetí stavebního práva pak přinesl stavební zákon z r. 1976[2], který definoval základy územního plánování i obsah pojmu „kolaudace“ a který byl zrušen až k 1. 1. 2007 současným stavebním zákonem[3].
Podle předpisu z r. 1976 kolaudaci vyžadovaly všechny stavby, pro které bylo zároveň nutné získat předem stavební povolení – což byly mj. v podstatě všechny samostatné stavby určené pro bydlení. Tedy i běžné rodinné domy. V rámci kolaudačního řízení se pak zjišťovalo, zda finální stavba odpovídá projektové dokumentaci, která byla předložena stavebnímu úřadu, a zda užívání stavby neohrozí zájmy společnosti (a to z hlediska ochrany života a zdraví osob, životního prostředí a bezpečnosti práce a technických zařízení, jak předpis doslova uvádí[4]).
Co na to současný stavební zákon?
Přijetím nového stavební zákona se s jeho účinností k 1. 1. 2007 podmínky pro užívání dokončených staveb v řadě případů zjednodušily. Došlo k rozlišení staveb, které nutně podléhaly kolaudaci (konkrétně se jednalo o stavby, jejichž vlastnosti nemohou jejich budoucí uživatelé ovlivnit[5], dále stavby vyžadující zkušební provoz a změny staveb prohlášených za kulturní památky), a staveb, u kterých postačovalo, že stavebník začátek jejich užívání ohlásí stavebnímu úřadu[6] (do této kategorie pak spadalo vše ostatní, kde nebyla kolaudace třeba – zejména pak drobné stavby a rodinné domy).
Ve druhém citovaném případě – tedy v rámci oznámení o zahájení užívání stavby – se stavebník sice formálně mohl vyhnout složitějším administrativním krokům nutným k získání kolaudačního souhlasu, nicméně v praxi vypadal proces směřující k obydlení stavby dosti podobně. Na základě oznámení stavebníka měl stavební úřad 30 dnů na to, aby se k plánovanému užívání stavby vyjádřil. Nevyjádřil-li se, platilo, že lze stavbu užívat bez dalšího. Nicméně stavební úřad zároveň mohl – a většinou tak činil – nařídit fyzickou prohlídku stavby a vyzvat stavebníka k předložení související dokumentace (revizní zprávy o stavu elektroinstalace, hromosvodů, plynoinstalace, komínů, tlakové zkoušky ústředního topení atd.). Nebyly-li z hlediska stavebního úřadu splněny všechny podmínky, stavební úřad užívání nemovitosti zakázal do doby odstranění všech nedostatků.
Dnešní stav po novele k 1. 1. 2018
S účinností od 1. 1. 2018 byla přijata novela stavebního zákona[7], která mj. zrušila celé ust. § 120 pojednávající o procesu oznámení záměru užívat nově vybudovanou stavbu. Co to v praxi znamená? Všechny běžné stavby, jejichž užívání se dříve muselo stavebnímu úřadu oznamovat, je možné po jejich dokončení užívat bez jakékoliv další komunikace se stavebním úřadem[8]. Dodrží-li tak stavebník během výstavby všechny své povinnosti (dodrží pravidla daná stavebním zákonem a souvisejícími předpisy[9], provede předepsané zkoušky a revize[10]), může začít bydlet, aniž by to stavebnímu úřadu zvlášť hlásil a ten k tomu vydával nějaké rozhodnutí. Nová pravidla přitom cílí na drobnější stavby i jednotlivě budované rodinné domy[11].
Novela tak pokračuje v postupné deregulaci ve snaze umožnit stavebníkům rychlejší a jednodušší zahájení užívání stavby, zejména pak u drobnějších staveb a rodinných domků. Její účinnost přitom nastala ihned, tedy k 1.1.2018, což znamená, že po tomto datu není potřeba stavebnímu úřadu oznámení o zahájení užívání stavby zasílat, a to i když byla stavba povolena před 1.1.2018[12].
Dlužno však dodat, že si současná úprava ještě poněkud „sedá“. Stavebník sice dokončení stavby stavebnímu úřadu sdělovat nemusí, ale stejně potřebuje získat číslo popisné – za tím účelem je tak třeba zaslat stavebnímu úřadu žádost, aby uvědomil obecní úřad, který čísla popisná vydává. Rovněž je vhodné domluvit se s bankou poskytující stavebníkovi hypoteční úvěr, jaké bude mít požadavky na prokázání dokončení stavby (většinou budou požadovat nějaký „papír“).
Co na to připravovaný stavební zákon?
Je nutné vzít v úvahu, že nový stavební zákon právě prochází legislativním procesem a není jasné, v jaké konečné podobě a zda vůbec bude schválen. Nicméně lze stručně nastínit, jak autor zákona do budoucna uvažoval o veřejnoprávní kontrole staveb, zejména těch pro bydlení.
Nový stavební zákon počítá pouze s jedním způsobem povolování staveb, a to „povolení záměru“. Do budoucna tak již nemá docházet k rozlišení staveb vyžadujících stavební povolení, staveb, které je třeba ohlašovat apod. Stavby samotné jsou pak rozlišeny na tři kategorie: drobné stavby, jednoduché stavby a stavby vyhrazené. Stavby pro rodinné bydlení a rekreaci přitom patří do kategorie druhé, tedy mezi stavby tzv. jednoduché. Všechny stavby pak lze až na výjimky užívat na základě kolaudačního rozhodnutí. Do této výjimky, kdy zákon kolaudační rozhodnutí požadovat nebude, patří drobné stavby a stavby jednoduché – bohužel s výslovně vyjmutými stavbami pro rodinné bydlení a rekreaci.
Urychlí se povolení rodinného domu již nyní? Změny stávajícího stavebního zákona od ledna 2021
přečíst článekV případě přijetí nového stavebního zákona v současné podobě se tak opět zavede regulace, která byla k 1.1.2018 u většiny staveb pro bydlení vypuštěna, a to navíc ve formě povinného kolaudačního řízení. Tato povinnost však bude podle všeho platit až pro stavby povolované podle nového stavebního zákona (tedy řešil-li již stavebník záměr podle starého stavebního zákona, dokončí jej podle původních pravidel a nebude tak muset kolaudovat, nevyžadoval-li kolaudaci starý zákon[13]).
Těžko říci, z jakého důvodu nabral autor zákona opačný směr a kolaudaci u rodinných a rekreačních staveb opět do zákona včlenil[14]. Necháme se překvapit, zda se toto pravidlo v legislativním procesu ještě změní, či zda povinná kolaudace bude stavebníky rodinných domků v budoucnu opět provázet.
[1] Za nejstarší dochovaný pramen stavebního práva je považován Jihlavský stavební řád z roku 1270.
[2] Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
[3] Zákon č. 183/2006 Sb. Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
[4] Srov. ust. § 81 zák. č. 50/1976 Sb.
[5] Viz tehdejší znění ust. § 122 stavebního zákona: „Stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, například nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod a průmysl, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba dopravní a občanské infrastruktury, stavba pro ubytování odsouzených a obviněných,…“); v aktuálním znění stavebního zákona již tzv. „stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit“ blíže popisována není.
[6] Viz tehdejší znění ust. § 120 odst. 1) stavebního zákona: „Stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dnů předem, nejde-li o stavbu uvedenou v § 122 (pozn. jedná se o stavby vyžadující následný kolaudační souhlas). S užíváním stavby pro účel, k němuž byla stavba povolena, může být započato, pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, užívání stavby nezakáže.“
[7] Zák. č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
[8] Toto pravidlo se tedy netýká staveb vyžadujících kolaudační souhlas.
[9] Viz ust. § 152, § 160 odst. 4 stavebního zákona.
[10] Viz ust. § 119 stavebního zákona.
[11] Jedno-li by se o developerský projekt výstavby rodinných domů, kolaudace by zde byla třeba, neboť by se již jednalo o stavby, „jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit“, a tedy stavbu v první zmiňované kategorii, který kolaudační souhlas vyžaduje.
[12] Výjimkou by však byl případ, když by stavební úřad vepsal do stavebního povolení výslovně, že stavbu nelze užívat bez kolaudačního souhlasu – pak by bylo nutno takovou podmínku dodržet, i když by jinak v současné době nemovitost podléhala odlišným zákonným pravidlům.
[13] Viz ust. § 168 odst. 1 nového stavebního zákona: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle tohoto zákona.“
[14] Důvodová zpráva k návrh nového stavebního zákona je co do přiblížení motivace zákonodárce poněkud strohá. K povinné kolaudaci uvádí: „Složité konstruování specifických kategorií staveb, které podléhají kolaudaci, působilo v praxi problémy. Nově je stanoveno jednoduché pravidlo, že kolaudaci podléhají všechny stavby, s výjimkou staveb drobných, jednoduchých s výjimkou staveb pro bydlení a rekreaci, a podzemních staveb technické infrastruktury s výjimkou kolektorů. Stavby, které nevyžadují kolaudační rozhodnutí, lze užívat ihned po jejich úplném dokončení. U jednoduchých staveb nepodléhajících kolaudačnímu rozhodnutí je účel užívání uveden v povolení a platí, že takovou stavbu lze užívat ihned po dokončení za předpokladu, že je užívána v souladu s vydaným povolením záměru. Užívání staveb bez povolení užívání, jakožto i v rozporu s tímto povolením je přestupkem podle zákona.“
Sdílet / hodnotit tento článek