Každá doba přinesla do stavebnictví specifická pravidla, podle kterých bylo možné budovat nové nemovitosti. Tato pravidla se postupem času zpřísňovala, a to především kvůli bezpečnosti i dopadům na životní prostředí. To, co bylo před mnoha lety zcela v pořádku, je z dnešního pohledu neakceptovatelné – ať už jde o dříve běžné společné toalety v činžovních domech, minimálně osvětlené byty s malými okny, anebo používání nebezpečných stavebních materiálů, jako byl azbest[1], oblíbený pro svou nehořlavost, nicméně silně karcinogenní.
„Princip zákazu retroaktivity“ je stěžejním vodítkem pro úvahy, jak posuzovat soulad starých staveb se zákonem. Znamená to, že na něco, co se stalo v minulosti, je třeba aplikovat předpis, které byl platný v té době, a nikoliv předpis, který vznikl až později. V opačném případě by totiž chyběla základní věc – právní jistota, že to, co činím, je v souladu se zákonem a tedy mě za takové jednání nikdo nemůže sankcionovat. Tento princip platí až na výjimky obecně v celém právním řádu, stavební předpisy nevyjímaje[2].
Uplatňuje se tedy zásada, že soulad stavby se zákonem se posuzuje podle té legislativy, která byla účinná v době výstavby. I když moderní zákon může vlastníkovi ukládat některé nové povinnosti (například zapsat stavbu do katastru nemovitostí nebo disponovat dokumentací skutečného provedení stavby), nezasahuje zpravidla do samotného technického řešení stavby. Výjimkou bývá pouze zamezení ohrožení osob nebo životního prostředí.
Koupili jste dům a objevili vady? Jak reklamovat starý dům? Prodejce se mohl dopustit podvodu
přečíst článekTak šel čas se stavební legislativou
Doba vzniku stavby je tedy podstatná – podle ní se zpravidla určuje, jaké požadavky na výstavbu pro ni platí.
Sjednocení požadavků na výstavbu se přitom plánovalo již za první republiky. Příslušný zákon byl pak přijat až po válce, v roce 1946[3] a jeho cílem bylo regulovat poválečnou stavební obnovu. Již tento předpis stanovoval technické požadavky na stavby, které vznikaly za jeho účinnosti[4] – bylo například nutné dodržovat světlou výšku obytných místností alespoň 2,6 m, zakázala se výstavba podzemních bytů a obytné domy byly až na výjimky limitovány 5 patry[5].
Zásadním předpisem, který se týká starších nemovitostí, je pak stavební zákon z roku 1976[6]. Tento předpis komplexně upravoval požadavky na výstavbu i proces jejího povolování a byl zrušen až aktuálním stavebním zákonem[7], tedy k 1.1.2007.
I nový stavební zákon však respektuje pravidlo, že starší stavby se posuzují podle starší legislativy. A tak postavil-li někdo nemovitost, na níž získal stavební povolení kdysi v druhé polovině 70. let a ke kolaudaci již z nějakého důvodu nedošlo, lze stavbu i dnes stále kolaudovat podle onoho zákona z r. 1976[8].
A co změna územního plánu?
Výše vysvětlený princip „zákazu retroaktivity“ pak platí nejen v případě posuzování souladu staveb se zákonem, ale i souladu s územně plánovací dokumentací.
Většina obcí má dnes územní plán, který stanovuje podmínky zastavitelnosti území. Přesně říká, kde lze umístit jakou stavbu, jaké musí být dodrženo procento zastavěnosti pozemku, kolik podlaží mohou stavby maximálně mít a tak dále. Tyto podmínky se však uplatní až u staveb, které jsou povolovány po přijetí územního plánu (v opačném případě by byli majitelé staveb nuceni například kus nemovitosti – která byla v minulosti řádně povolena a splňovala veškerá tehdejší pravidla – třeba ubourat, což je neakceptovatelné). Postavil-li tedy stavebník nemovitost podle starých pravidel, není možné na základě nového územního plánu říci, že je třeba ji přestavět a přizpůsobit změněným regulím. Totéž platí i v případě, že stavba ještě není dokončena, ale již byla povolena – stavební úřad od takové chvíle již nemůže vydané rozhodnutí zrušit s tím, že se změnil územní plán, a nutit stavebníka do nenadálé úpravy projektu.
Rekonstrukce staré nemovitosti
V případě, že se majitel starší stavby rozhodne ji rekonstruovat, postupuje dle aktuálních předpisů. Stavení úřad ho však nebude nutit, aby ubourával zdivo s cílem vejít se do momentálních pravidel pro míru zastavitelnosti pozemku či aby neplánovaně měnil dispozice schodiště, protože by dle současných norem mělo být širší. Obecně se totiž dispozice původní stavby zachovávají, a to i když se počítá s její rekonstrukcí[9]. Novým regulím tak musí podléhat pouze ty části stavby, které se v rámci rekonstrukce plánují zásadně předělat.
Co se stavbou, která byla vždycky „černá“?
V České republice je stále řada staveb, které někdo kdysi prostě postavil, o jejich povolení neexistuje žádná evidence, nikdy nebyly zkolaudované, na stavebním úřadě chybí jakákoliv dokumentace.
Obecným pravidlem je stavby nebourat, není-li to nezbytné. Nicméně chce-li majitel takové stavby zlegalizovat její existenci, nezbývá mu než prokázat, že odpovídá aktuálním pravidlům a lze ji tedy dodatečně povolit[10]. Bohužel, ukáže-li se, že stavbu dodatečně povolit nelze, nezbude stavebnímu úřadu nic jiného než nařídit její odstranění.
Každá stavba odpovídá své době. Specifický ráz a parametry starších nemovitostí pak nové předpisy nemají ambici rušit a nutit vlastníky, aby s každou změnou podmínek prováděli stavební úpravy s cílem se vejít do nových regulí. Tento přístup je zároveň vyjádřením principu právní jistoty, který zahrnuje i zákaz retroaktivity, tedy zpětné platnosti nových pravidel.
Tento princip však nelze uplatnit u staveb, které byly nelegální vždycky – tedy za zákonů předchozích i současných. Chce-li vlastník takovou stavbu zlegalizovat, je nutné, aby splňovala současné podmínky, neboť podle nich bude posuzována. Teprve obstojí-li stavba i dle aktuálních norem, může stát dál.
[1] V ČR byl azbest zakázán zákonem č. 157/1998 Sb. Dnes je tato problematika aktuálně upravována zákonem 356/2003 Sb. Výroba, obchodování a používání azbestového materiálu je nyní zcela zakázáno v celé Evropské unii.
[2] Každý zákon, který nově upravuje určitou oblast, se musí vypořádat se svými předchůdci – zákonodárce proto musí promyslet, jak se bude postupovat v procesech a řízeních zahájených podle původních předpisů. V zákonech proto téměř vždy nalezneme tzv. „přechodná ustanovení“ (zpravidla se umisťují na konec předpisu), kde je více či méně podrobně popsáno, co se bude od okamžiku účinnosti nového předpisu vlastně dít, respektive co se bude i nadále posuzovat podle starých předpisů a co již podle předpisů nových.
[3] V roce 1949 a následně v roce 1958 byly přijaty zákony týkající se územního plánování, které upravovali postup pro projektování zástavby.
[4] Pro zajímavost uvádíme některá ustanovení příslušného zákona. Ust. § 13 odst. 2: „Stavby buďtež vybaveny tak, jak to dovolují technické vymoženosti a jejich pokrok. Nebude-li pro nedostatek potřebných hmot zatím možno plně vyhověti tomuto požadavku, budiž stavba provedena a připravena tak, aby chybějící zařízení bylo lze později snadno doplniti.“
Nebo § 14 odst. 1 bod 8: „Není-li výměrem jinak stanoveno, je volba stavebních hmot ponechána volnému uvážení osoby, která podává žádost o povolení stavby (zmocněnec nebo stavebník); nesmí to však býti na újmu trvanlivosti, uživatelnosti a vzhledu budovy ani jejího okolí. Stavby buďtež projektovány tak, aby bylo dosaženo největší účelnosti a hospodárnosti v použití stavebních hmot. U zvláštních konstrukcí budiž prokázána jejich statická bezpečnost a dokonalá tepelná i zvuková isolace; jsou-li tyto podmínky splněny, mohou se také tloušťky zdí odchylovati od platných předpisů stavebních řádů. Stavební úřad může žádati průkaz o vhodnosti zamýšlených stavebních hmot.“
[5] Dlužno dodat, že zákon byl formálně zrušen až přijetím současného stavebního zákona, tedy k 1.1.2007
[6] Zák. č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.
[7] Zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.
[8] Viz ust. § 190 odst. 3 aktuálního stavebního zákona (zák. č. 183/2006 Sb.): „U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů.“
[9] Ovšem veškeré zásahy do stavby, jejichž výsledek by neodpovídal současným pravidlům směřujícím k bezpečnosti osob a životního prostředí, úřad nepovolí.
[10] Viz ust. § 129 odst. 2 a 3 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona: „Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby uvedené v odstavci 1 písm. b). V oznámení zahájení řízení vlastníka nebo stavebníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. (…) Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující pouze územní rozhodnutí, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o územní rozhodnutí. (…)
(3) Stavbu uvedenou v odstavci 1 písm. b) lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že
- a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
- b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
- c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.
Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje v příslušném rozsahu územní rozhodnutí. (…)“
Sdílet / hodnotit tento článek