Je přímo stanovena povinnost užívat stavbu pouze v souladu s příslušným povolením či kolaudačním souhlasem nebo rozhodnutím vydaným podle stavebního zákona, a to pro určitý účel. Pokud tomu tak není, je užívání stavby v rozporu s vymezeným účelem a je hodnoceno jako přestupek a podle stavebního zákona může být uložena pokuta až do výše 500 000 Kč.
Z uvedeného je zřejmé, že pokud hodláme užívat stavbu k nějakému jinému účelu, nevyhneme se kontaktu se stavebním úřadem, bez jehož „odsouhlasení“, které může mít různou formu, se neobejdeme.
Zásadní pro udělení souhlasu či povolení požadované změny v užívání stavby je soulad s územně plánovací dokumentací. Prakticky to znamená, že námi zamýšlené užívání musí být územním plánem umožněno, tedy záměr musí vyhovovat a respektovat stanovenou funkci dané plochy, na které se nachází.
Například do ploch bydlení lze zahrnout i související občanské vybavení s výjimkou budov obchodního prodeje o výměře větší než 1 000 m2. Součástí plochy bydlení mohou být i další stavby a zařízení, které nesnižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše, jsou slučitelné s bydlením a slouží zejména obyvatelům v takto vymezené ploše.
Plochy smíšené obytné zahrnují zpravidla stavby pro bydlení, případně stavby pro rodinnou rekreaci, občanské vybavení i veřejná prostranství a dále související dopravní a technickou infrastrukturu. Do ploch smíšených obytných lze zahrnout pouze stavby a zařízení, které svým provozováním a technickým zařízením nenarušují užívání staveb a zařízení ve svém okolí a nesnižují kvalitu prostředí souvisejícího území, například nerušící výroba a služby, nebo zemědělství, které svým charakterem a kapacitou nezvyšují dopravní zátěž v území. Plochy smíšené výrobní pak zahrnují stavby pro bydlení pouze ve výjimečných a zvlášť odůvodněných případech. Je tedy třeba vycházet z příslušného vydaného územního plánu.
Pro posouzení souladu s územním plánem je vyžadováno závazné stanovisko úřadu územního plánování, jako dotčeného orgánu. Ten pro povolení změny v užívání stavby vydá kladné či záporné stanovisko pro požadovanou změnu v užívání, kterou následně s ohledem na vydané stanovisko stavební úřad povolí, či nepovolí.
Změnu v užívání je oprávněn požadovat vlastník objektu a měla by být vždy řádně odůvodněna. Je také nutno si uvědomit, že na žádnou požadovanou změnu není právní nárok. Za změnu v účelu užívání se také považuje změna trvání dočasné stavby. Touto změnou může být prodloužení doby trvání stavby dočasné, nebo i změna, kdy se ze stavby dočasné stane stavba trvalá.
Stavba dočasná: Na jak dlouho se povoluje, z čeho má být postavená a kdy se odstraňuje?
přečíst článekJaké případy mohou prakticky nastat?
- Jedná se o situaci, kdy hodláme objekt nebo jeho část používat k jinému účelu, než byl původně určen a zkolaudován a tato požadovaná změna nevyžaduje žádný stavební zásah změnu stávající dokončené stavby. Tím rozumíme, že nejsou požadovány žádné stavební úpravy, nástavba či přístavba. Zde postačí souhlas stavebního úřadu, který obdržíte na základě oznámení záměru na příslušném formuláři (příloha č. 14 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu). K povinně přikládaným přílohám patří také dokumentace, ve které je vyznačen původní i nově zamýšlený způsob užívání jednotlivých místností. Stavební úřad musí vždy na základě předložených podkladů posoudit, často i v součinnosti s dotčenými orgány, zda požadovaná změna splňuje všechny předepsané požadavky a nevyžaduje stanovení jakýchkoliv dalších podmínek pro nové užívání. Pokud tomu tak není, vydá písemný souhlas se změnou užívání stavby. Bez tohoto písemného souhlasu nelze započít s novým užíváním stavby. Zákon stanovuje pro vydání souhlasu lhůtu 30 dní, při jejímž nedodržení se lze domáhat nápravy u nadřízeného orgánu.
- Požadovaná změna v užívání vyžaduje určité stavební změny, které však nemají dopad na okolí. V tomto případě vlastník stavby požádá o povolení opravňující ho k provedení příslušných úprav s ohledem na jejich rozsah, a to formou ohlášení nebo žádosti o stavební povolení a současně uvede nový účel užívání. V souladu s ustanovením § 119 stavebního zákona pak bude či nebude následně vyžadován kolaudační souhlas příp. kolaudační rozhodnutí pro nové užívání. Pokud však jsou změny v užívání stavby spojeny se stavebními změnami, které vyžadují i územní řízení (nástavba, přístavba) příp. územní souhlas bude nutné i vydání samostatného územního rozhodnutí či využít možnosti společného řízení.
- Změna v užívání vyžaduje určité stavební změny a má dopad na okolí. Pokud by tedy realizace záměru měla vliv na životní prostředí nebo bude klást nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, bude nezbytné ji nejprve vždy projednat v územním řízení. V daném případě bude proto vydáno územní rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území, ve kterém budou stanoveny i závazné podmínky dotčených orgánů s ohledem na nové užívání stavby. Další postup pak bude obdobný jako v bodě 2. Stavební úřad, v takovém případě může rovněž spojit řízení o změně vlivu užívání stavby na území s řízením o změně v užívání stavby.
Často se setkáváme se situací, kdy chceme získat levnější bydlení tím, že budeme využívat nebytových prostor či atelierů. Podle zákona ale není možné bydlet v prostoru, který k bydlení není určen. Ze stejného důvodu ani není vhodné takový prostor k účelu bydlení pronajmout (což za určitých podmínek občanský zákoník umožňuje - viz níže), abychom se nedostali do konfliktu se stavebním zákonem.
Měli bychom vždy pamatovat na to, co již bylo několikrát zdůrazněno, že objekt či stavbu lze využívat jen k povolenému účelu. Stavební předpisy stanoví i požadavky na bydlení.
Vyhláška č. 501/2001 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, mezi základními pojmy vymezuje i stavby pro bydlení, kde v § 2 písm. a) se uvádí, že stavby pro bydlení jsou:
- bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena,
- rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Najdeme zde i definici stavby pro rodinnou rekreaci a stavby ubytovacího zařízení.
Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby nám pak v § 3 písm. g) definuje byt jako soubor místností, popřípadě jednu obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny.
Pod písmenem i) dále definuje obytnou místnost jako část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m2 a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že pokud někde hodláme bydlet, měli bychom respektovat i příslušné zákonné požadavky pro příslušné prostory. Není zanedbatelné, že stavební úřady mají, v rámci svých povinností, možnost provádět ve veřejném zájmu kontrolní prohlídky stavby (§ 132 odst. 2, písm. a SZ). Veřejným zájmem se rozumí i požadavek, aby stavba byla užívána jen k povolenému účelu (§ 132 odst. 3, písm. b SZ).
Je tedy zřejmé, že nelze jakýkoliv objekt využívat jenom podle našich představ a požadavků. Abychom se nedostali do konfliktu se zákonem je nutno respektovat i jeho ustanovení. Proto si na závěr připomeňme úplné znění § 126 stavebního zákona, kde je stanoveno:
- Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby.
- Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby nebo změna dočasné stavby na stavbu trvalou, je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu. Ustanovení § 81 není dotčeno.
- Změna v užívání stavby musí být v souladu s územně plánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a se zvláštními právními předpisy.
- Pokud je změna v užívání stavby podmíněna změnou dokončené stavby, která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, stavební úřad projedná změnu dokončené stavby. Podle charakteru změny dokončené stavby se postupuje podle § 78 až 96a a § 104 až 117. V ohlášení nebo v žádosti o stavební povolení nebo v oznámení podle § 117 se současně uvede navrhovaná změna v užívání. Po dokončení změny stavby se podle okolností postupuje podle § 120 nebo 122; v oznámení užívání nebo 122; v žádosti o kolaudační souhlas se současně uvede nový účel užívání.
Lze pronajmout nebytový prostoru pro účely bydlení?
Novým občanským zákoníkem (dále OZ) došlo ke změně v rámci nájmu. Dnes je možné sjednat nájem i k ateliéru nebo jinému prostoru pokud s tím smluvní strany souhlasí. Občanský zákoník neřeší povinnosti pronajímatele a vlastníka z pozice veřejného stavebního práva.
Smluvně lze tedy podle OZ sjednat nájem i na prostor, který není určen k dlouhodobému bydlení. Nezbavuje to pronajímatele povinnosti podle veřejného stavebního práva, kde je jasně řečeno, že lze užívat stavbu jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci podle § 119 odst. 1, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby (§ 126 odst.1 SZ).
Pokud by tedy stavební úřad při kontrolní prohlídce zjistil, že stavba není užívána k povolenému účelu nebo stanoveným způsobem anebo je užívána bez povolení, vyzve vlastníka stavby, aby nepovolený způsob užívání stavby bezodkladně ukončil. Není-li výzvě vyhověno, stavební úřad vydá rozhodnutí, kterým užívání stavby zakáže.
Sdílet / hodnotit tento článek